Se você acompanha o mercado imobiliário paulistano, já deve ter percebido que o programa Minha Casa, Minha Vida virou o principal motor das vendas na capital. Em abril, foram comercializadas 9.588 unidades residenciais novas na cidade, somando R$ 4,9 bilhões em VGV, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP. No acumulado de 12 meses, o total chega a 114,8 mil unidades vendidas e R$ 59,1 bilhões em VGV.
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O peso do MCMV nas vendas de São Paulo
O detalhe que chama atenção nesse resultado é a concentração no segmento econômico. O MCMV respondeu por 75% dos lançamentos e 69% das vendas registradas no mês. Em números absolutos, foram 8.665 unidades lançadas e 6.572 comercializadas dentro do programa, com oferta disponível de 47.624 unidades e VSO (Vendas Sobre Oferta) de 12,1%.
Nos demais segmentos, o cenário foi bem mais modesto: apenas 2.955 unidades lançadas e 3.016 vendidas, com VSO de 7,3%. Na prática, isso mostra que o crédito subsidiado do programa segue sendo o principal caminho para quem quer comprar um imóvel novo na cidade agora.
| Indicador | MCMV | Demais segmentos |
|---|---|---|
| Unidades lançadas em abril | 8.665 | 2.955 |
| Unidades vendidas em abril | 6.572 | 3.016 |
| VSO | 12,1% | 7,3% |
| Participação nos lançamentos | 75% | 25% |
| Participação nas vendas | 69% | 31% |
Por que o programa cresceu tanto nesse cenário
Segundo Ely Wertheim, CEO do Secovi-SP, o avanço do MCMV não representa uma substituição dos demais segmentos do mercado, mas sim um ganho de força relativa em um momento específico. Ele lembra que o programa hoje contempla imóveis de até R$ 500 mil, o que muda o perfil de quem consegue acessar essa faixa de crédito.
Para o executivo, o protagonismo atual está diretamente ligado ao custo do crédito. Segundo ele, se a taxa de juros recuar para a faixa de 10% a 12%, o mercado de média e alta renda volta a ganhar força, reequilibrando a divisão entre os segmentos. Ou seja, o cenário atual reflete mais a conjuntura econômica do que uma mudança permanente na estrutura do mercado.
Imóveis compactos seguem na liderança da demanda
Se você está de olho no tipo de imóvel mais fácil de vender em São Paulo agora, os números são claros. Os apartamentos de dois dormitórios responderam por 53% dos lançamentos, 64% das vendas e 56% da oferta disponível, além de registrarem o maior VSO da pesquisa, de 11,3%.
Por metragem, o padrão de maior liquidez ficou entre 30 m² e 45 m², faixa que concentrou 52% dos lançamentos, 64% das vendas e o maior VGV entre todas as metragens, de R$ 2 bilhões.
Já por faixa de preço, os imóveis entre R$ 275 mil e R$ 400 mil lideraram em volume, com 52% dos lançamentos e 47% das vendas. Mas o maior VSO do período ficou com os imóveis abaixo de R$ 275 mil, com 13%, reforçando que o produto mais barato continua sendo o que sai mais rápido do estoque.
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E o mercado de luxo, como fica nessa equação
Vale destacar que o segmento de alto padrão não perdeu relevância, mesmo com menor volume de unidades. Os imóveis acima de R$ 5 milhões concentraram R$ 16,7 bilhões em VGO (Valor Global da Oferta), equivalentes a 26% do total ofertado na cidade. Isso mostra que o mercado de luxo continua pesando forte em valor, mesmo representando uma fatia menor em quantidade de unidades vendidas.
O que esses números significam para quem quer comprar ou investir
Se você está pensando em comprar um imóvel novo em São Paulo agora, o cenário atual favorece diretamente quem se encaixa nas faixas do MCMV, já que é onde está concentrada a maior parte da oferta e da velocidade de venda. Alguns pontos práticos para levar em conta:
- Priorize imóveis de dois dormitórios entre 30 m² e 45 m² se busca liquidez mais rápida na revenda ou aluguel
- Fique atento à faixa de preço entre R$ 275 mil e R$ 400 mil, que concentra o maior volume de negócios da cidade
- Se você não se enquadra no MCMV, considere que o mercado de média e alta renda tende a reagir assim que os juros começarem a cair
- Acompanhe a movimentação regional: a zona Leste liderou tanto em lançamentos quanto em vendas, enquanto a zona Sul concentrou a maior oferta e o maior valor em estoque
O cenário atual do mercado imobiliário paulistano deixa claro que o crédito subsidiado do MCMV é hoje o principal caminho de acesso à casa própria na cidade. Vale acompanhar de perto os próximos movimentos da Selic, já que qualquer sinal de queda nos juros pode reabrir espaço para os demais segmentos do mercado.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Qual foi a participação do Minha Casa, Minha Vida nas vendas de imóveis em São Paulo em abril?
R: O programa respondeu por 69% das vendas e 75% dos lançamentos de imóveis novos na capital paulista no mês, segundo o Secovi-SP.
P: Por que o MCMV está tão forte no mercado de São Paulo agora?
R: Segundo o CEO do Secovi-SP, o protagonismo do programa está ligado principalmente ao custo elevado do crédito. Com juros mais altos, o segmento subsidiado ganha força relativa sobre os demais.
P: Qual tipo de imóvel tem a maior demanda em São Paulo atualmente?
R: Apartamentos de dois dormitórios, entre 30 m² e 45 m², lideram em lançamentos, vendas e velocidade de venda (VSO) na cidade.
P: O mercado de alto padrão perdeu espaço em São Paulo?
R: Não em valor. Imóveis acima de R$ 5 milhões concentram 26% do VGO total da cidade, mesmo representando uma fatia menor em número de unidades.
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