Se você está prestes a financiar um imóvel, provavelmente já esbarrou em siglas como SAC, CET, TR e LTV sem saber exatamente o que cada uma significa. Entender esse vocabulário antes de assinar o contrato faz toda a diferença na hora de comparar propostas de bancos diferentes e escolher a opção que realmente cabe no seu bolso.
SAC ou Price: a mesma dívida, dois caminhos diferentes
Os dois sistemas de amortização mais usados no financiamento imobiliário brasileiro partem do mesmo saldo devedor, mas chegam a resultados bem diferentes na sua conta bancária.
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parte da parcela que amortiza o principal é fixa. Isso faz a prestação começar mais alta e cair mês a mês, já que os juros incidem sobre um saldo cada vez menor. Já na Tabela Price, a prestação é fixa do início ao fim, o que facilita seu planejamento mensal, mas significa que nos primeiros anos você paga proporcionalmente mais juros do que principal.
Na prática, o SAC costuma resultar em menos juros pagos ao longo de todo o contrato, porque o saldo devedor cai mais rápido. Mas isso depende do prazo, da taxa negociada e da sua capacidade de sustentar parcelas iniciais mais altas. Não existe sistema melhor de forma absoluta, existe o que cabe no seu orçamento em cada fase do financiamento.
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CET: o número que você realmente deve comparar
A taxa de juros que o banco anuncia não inclui tarifas administrativas nem os seguros obrigatórios, como o MIP (morte e invalidez permanente) e o DFI (danos físicos ao imóvel).
O CET (Custo Efetivo Total) é o índice que reúne todos esses componentes em um único percentual anual, e por lei o banco é obrigado a informá-lo antes de você assinar qualquer contrato. Dois financiamentos com a mesma taxa de juros nominal podem ter CETs diferentes, dependendo do pacote de seguros e tarifas que cada banco embute na operação.
Se você está comparando propostas de instituições diferentes, o CET, e não a taxa de juros isolada, é o número que mostra de fato qual oferta é mais barata.
TR, IPCA e como sua dívida se comporta ao longo do tempo
Boa parte dos financiamentos habitacionais no país usa a TR (Taxa Referencial) como indexador do saldo devedor, corrigindo o valor da sua dívida antes de aplicar os juros contratados. Linhas atreladas ao IPCA também ganharam espaço nos últimos anos, principalmente para quem tem renda mais alta.
O indexador que você escolhe muda o comportamento da sua dívida, não só o custo final. Financiamentos corrigidos pelo IPCA costumam ter parcelas iniciais menores e taxa de juros mais baixa, mas o saldo devedor pode subir nos primeiros anos se a inflação superar sua amortização do período. Já a TR passou anos rondando valores próximos de zero, mas em 2026, com a Selic em patamar elevado, já acumula pouco mais de 1,3% só nos primeiros meses do ano. Um bom lembrete de que nenhum indexador fica parado para sempre.
LTV e como o FGTS pode reduzir sua entrada
O LTV (loan to value) é o percentual do valor do imóvel que o banco aceita financiar. Se você recebe um LTV de 80%, precisa cobrir os outros 20% com recursos próprios, entrada ou parte do saldo do FGTS, quando o imóvel se enquadra nas regras do programa.
Em 2026, o teto de avaliação para uso do FGTS no Sistema Financeiro de Habitação subiu para R$ 2,25 milhões. Para usar o benefício, você precisa ter pelo menos três anos de contribuição ao fundo, não ter financiamento ativo pelo SFH em qualquer lugar do país e não ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
Vale um ponto de atenção: quanto maior o LTV que o banco te oferece, maior tende a ser a taxa de juros cobrada, já que a instituição assume mais risco financiando uma fatia maior do imóvel. Usar o FGTS para reduzir sua entrada pode baixar o LTV efetivo e melhorar a taxa negociada, mas confira se você se enquadra nas regras do fundo antes de contar com esse recurso no seu planejamento.
O que fazer com essas informações na prática
Nenhum desses conceitos substitui a simulação feita caso a caso. As taxas variam por banco, por perfil de crédito e por momento do mercado, então o que funciona para um comprador não necessariamente funciona para você. Antes de fechar seu financiamento, vale seguir alguns passos:
- Simule o financiamento em mais de um banco, já que cada instituição embute pacotes diferentes de seguros e tarifas no CET
- Compare sempre pelo CET, nunca só pela taxa de juros anunciada
- Avalie se o SAC ou a Price se encaixa melhor na sua capacidade de pagamento em cada fase do contrato
- Verifique se você se enquadra nas regras do FGTS antes de contar com esse recurso para reduzir sua entrada
- Fique atento ao indexador escolhido (TR ou IPCA), já que ele muda o comportamento da sua dívida ao longo dos anos, não só o custo final
Entender esse vocabulário desde o início tende a deixar todo o processo de financiamento mais tranquilo e te dá mais segurança para negociar com o banco em pé de igualdade.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Qual é a diferença entre SAC e Tabela Price no financiamento imobiliário?
R: No SAC, a parcela começa mais alta e cai ao longo do tempo, com o principal amortizado de forma constante. Na Tabela Price, a prestação é fixa do início ao fim, mas os primeiros anos concentram mais pagamento de juros do que de principal.
P: Por que o CET é mais importante que a taxa de juros anunciada pelo banco?
R: O CET reúne juros, tarifas administrativas e seguros obrigatórios em um único percentual, mostrando o custo real do financiamento. Duas propostas com a mesma taxa de juros podem ter CETs bem diferentes.
P: O que é LTV no financiamento de um imóvel?
R: É o percentual do valor do imóvel que o banco aceita financiar. Um LTV de 80% significa que o comprador precisa cobrir os outros 20% com entrada, recursos próprios ou FGTS.
P: Quais são as regras para usar o FGTS no financiamento imobiliário em 2026?
R: É preciso ter pelo menos três anos de contribuição ao fundo, não ter financiamento ativo pelo SFH em nenhuma cidade do país e não ser proprietário de imóvel residencial onde mora ou trabalha. O teto de avaliação do imóvel para uso do FGTS é de R$ 2,25 milhões.
