Se você acompanha o setor, já deve ter se perguntado como o crédito imobiliário consegue crescer justamente num momento em que os juros estão tão altos. A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) projeta que 2026 feche com R$ 411 bilhões em financiamentos, um avanço de 25% sobre 2025. A estimativa anterior era de alta de 16%, e a revisão veio depois de um primeiro semestre de crescimento acima do esperado.
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Por que juros altos não travam o crédito imobiliário
Segundo especialistas ouvidos pela reportagem, a explicação está no fato de boa parte do crédito imobiliário vir de fontes que seguem regras próprias, menos ligadas à Selic. É o caso do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e dos recursos do FGTS.
Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, resume que uma alta na Selic não se traduz diretamente em uma queda proporcional no crédito imobiliário. Na prática, as mudanças na taxa básica são repassadas de forma parcial ao financiamento habitacional, o que explica por que o setor não trava mesmo com juros elevados.
De onde vem o dinheiro que sustenta o crédito imobiliário
A Abecip estima R$ 185 bilhões vindos do SBPE em 2026, alta de 18% sobre o ano anterior. Só no primeiro semestre, as operações com recursos da poupança somaram R$ 93,7 bilhões, avanço de 29% na comparação anual.
Dentro desse total, o crédito à produção, direcionado às construtoras, cresceu 107% no semestre, chegando a R$ 26,5 bilhões. Já o crédito para aquisição de imóveis pelo comprador final somou R$ 67,2 bilhões, com alta mais modesta de 12%.
O maior impulso, porém, veio do FGTS e do Fundo Social do Pré-Sal, que juntos devem somar cerca de R$ 195 bilhões em 2026, crescimento de 38% sobre o ano anterior.
| Fonte de recursos | Valor projetado 2026 | Variação |
|---|---|---|
| SBPE | R$ 185 bilhões | +18% |
| FGTS + Fundo Social | R$ 195 bilhões | +38% |
| Recursos livres | R$ 31 bilhões | Estável |
| Total | R$ 411 bilhões | +25% |
Por que a Selic não move o financiamento na mesma proporção
Se você já tentou entender a relação entre Selic e taxa de financiamento imobiliário, vale um dado prático trazido por Ajzental: uma variação de 2 a 2,5 pontos percentuais na Selic costuma representar cerca de 1 ponto percentual na taxa do financiamento. Existe também um piso praticado pelos bancos, independente do quanto a Selic caia ou suba.
Um exemplo histórico ilustra bem esse comportamento: entre agosto de 2020 e março de 2021, a Selic ficou em 2% ao ano, mas o financiamento imobiliário nunca chegou perto desse patamar, ficando entre 8,5% e 9%. O mesmo vale na direção contrária: com a Selic em 15%, o crédito imobiliário costuma ficar em torno de 11,5% a 12%, não acompanhando a alta de forma integral.
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O mercado dividido entre baixa renda e classe média
O crescimento do crédito revela um cenário bem diferente entre perfis de comprador. Enquanto linhas subsidiadas e programas habitacionais sustentam a demanda de famílias de menor renda, a classe média sem acesso a subsídio enfrenta crédito mais caro e mais dificuldade para encaixar a parcela no orçamento.
Esse desequilíbrio já aparece nos números do setor. Segundo a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), as vendas de imóveis de médio e alto padrão caíram 3,2% no último trimestre, enquanto os imóveis do Minha Casa, Minha Vida tiveram expansão de 15,5% no mesmo período.
Para Ajzental, quem tem renda mais alta simplesmente não depende tanto do financiamento. Já para a classe média pressionada, a alternativa mais comum não é desistir da compra, mas ajustar as expectativas, optando por um imóvel de valor menor que caiba melhor no orçamento.
O que fica de olho para quem pensa em financiar um imóvel agora
Se você está avaliando comprar um imóvel financiado neste momento, alguns pontos práticos merecem atenção:
- Disponibilidade de crédito e custo do crédito são coisas diferentes: hoje existe dinheiro disponível para financiar, mas ele continua caro por causa da Selic
- Linhas ligadas ao FGTS e ao Minha Casa, Minha Vida seguem mais protegidas das oscilações da taxa básica de juros
- Se você não se enquadra nos programas subsidiados, vale simular financiamentos considerando que a taxa não deve cair na mesma proporção de eventuais quedas futuras da Selic
- Especialistas apontam que refinanciamento e portabilidade são alternativas para quem compra agora e espera melhorar as condições do contrato mais adiante
O que pode acontecer com o crédito imobiliário em 2027
O crescimento projetado para 2026 não vem sem sinais de alerta para o ano seguinte. A poupança, principal fonte histórica do financiamento imobiliário, vem perdendo recursos: somente em julho, a captação líquida negativa chegou a R$ 6,95 bilhões, quatro vezes maior que a saída registrada em junho.
Com menos dinheiro disponível pela via tradicional, os bancos podem recorrer a fontes mais caras de captação, o que tende a pressionar ainda mais o custo do crédito. Uma pesquisa do Banco Central com instituições financeiras já indica maior restrição na oferta de crédito imobiliário a partir do terceiro trimestre deste ano.
Fernando Camargo, economista e sócio da LCA Consultoria Econômica, resume que a continuidade do crescimento depende de uma queda da curva longa de juros, associada à desinflação e à melhora das condições fiscais. Segundo ele, medidas pontuais como liberação de compulsórios podem ajudar, mas não resolvem o problema de forma estrutural.
Há ainda um risco adicional: se as incorporadoras mantiverem o ritmo de lançamentos enquanto os bancos restringem crédito, o mercado pode acumular estoque parado, criando uma sobreoferta de imóveis nos próximos anos.
Se você atua no setor ou pensa em comprar um imóvel nos próximos meses, vale acompanhar de perto o Portal Web Imóveis para saber os próximos movimentos da Selic e as decisões dos bancos sobre concessão de crédito, já que esses dois fatores devem definir o ritmo do mercado em 2027.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Como o crédito imobiliário cresce mesmo com a Selic em 14%?
R: O crescimento é sustentado por fontes de recursos menos sensíveis à Selic, como o SBPE e o FGTS, que seguem regras próprias e não repassam a variação da taxa básica de forma direta ao financiamento.
P: Quanto o crédito imobiliário deve somar em 2026?
R: A Abecip projeta R$ 411 bilhões em crédito imobiliário para 2026, um avanço de 25% em relação a 2025.
P: Por que a classe média sente mais o peso dos juros altos no financiamento?
R: Compradores de classe média, sem acesso a linhas subsidiadas como o Minha Casa, Minha Vida ou o FGTS, dependem mais do crédito bancário tradicional, que segue caro mesmo com maior disponibilidade de recursos no mercado.
P: Existe risco para o crédito imobiliário em 2027?
R: Sim. A perda de recursos da poupança e a maior seletividade dos bancos podem encarecer ainda mais o crédito, além de existir risco de sobreoferta de imóveis caso as incorporadoras mantenham o ritmo de lançamentos.
