Já emSe você tem entre 25 e 40 anos e ganha uma renda considerada boa para os padrões nacionais, talvez já tenha sentido na pele essa conta que não fecha. Um casal de profissionais em São Paulo, juntos com renda de R$ 11.500, representa hoje o retrato mais comum da classe média que quer comprar um imóvel, mas esbarra em um financiamento inviável com a Selic em 14,75% ao ano. O resultado é simples: em vez de comprar, esse público está alugando.
O endividamento que empurra a classe média para o aluguel
Segundo dados da FGV, cerca de 80% das famílias brasileiras estão endividadas, 29% têm contas em atraso e entre 12% e 13% declaram não ter condições de honrar suas dívidas. O comprometimento total das famílias com dívidas, sem contar o crédito habitacional, já soma 31,2% da renda disponível, próximo do teto histórico.
No financiamento imobiliário, o cenário não ajuda. Os juros do crédito habitacional em bancos privados variam entre 11,6% e 12,7% ao ano, patamar que deixa o financiamento fora do alcance de quem já vive com o orçamento apertado. Enquanto isso, a inadimplência no aluguel fechou 2025 em média de 3,50%, segundo o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, um sinal de que mesmo alugar já não é simples para boa parte das famílias.
O que mudou no Minha Casa, Minha Vida
Se você acompanha o programa habitacional do governo, viu uma reformulação rápida acontecer em pouco mais de um ano. Em abril de 2025, o teto de renda para participar ficava em R$ 8 mil. Já em maio do mesmo ano, surgiu a Faixa 4, elevando o limite para R$ 12 mil. E em abril de 2026, novo ajuste levou o teto de renda a R$ 13 mil, com imóveis de até R$ 600 mil passando a ser contemplados.
Na prática, essa ampliação esbarra em um problema concreto nas grandes cidades: o preço do metro quadrado. Para um apartamento de 42 m², considerado o mínimo funcional, caber no limite de R$ 600 mil, o preço do metro quadrado precisaria ficar em torno de R$ 14.300, valor já abaixo do praticado em boa parte dos bairros com maior volume de vendas em São Paulo.
Um levantamento da Loft mostra que, mesmo em bairros mais acessíveis como Sacomã, Pirituba e Penha, a renda mínima exigida para aprovação de financiamento já fica entre R$ 10 mil e R$ 12 mil, no limite da Faixa 4. Em bairros como Ipiranga, Vila Sônia e Moóca, essa exigência sobe para até R$ 22 mil. Ou seja, o programa ampliou o acesso ao crédito, mas o preço do mercado paulistano acompanhou o movimento.
Alugar virou escolha, não plano B
Enquanto o crédito segue apertado, o comportamento das famílias mudou de forma estrutural. Segundo a PNAD Contínua 2025, divulgada pelo IBGE, os domicílios alugados no Brasil saltaram de 18,4% em 2016 para 23,8% em 2025. Em números absolutos, foram 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025, um crescimento de 54,1% em relação a 2016.
Um recorte importante desse cenário é o crescimento dos domicílios unipessoais, que já somam 19,7% do total, com alta de 7,5 pontos percentuais desde 2012. Entre as pessoas que moram sozinhas, as mulheres representam 45,1%, e o perfil etário mostra que 56,5% delas têm 60 anos ou mais, reflexo do envelhecimento populacional e da maior longevidade feminina.
No estado de São Paulo, cerca de 40% da população de renda média e alta já manifesta interesse em alugar, mesmo tendo condições de comprar. Esse movimento deu espaço ao crescimento do modelo multifamily, em que edifícios inteiros são construídos e geridos exclusivamente para locação profissional, com contratos mais flexíveis e sem exigência de fiador ou seguro fiança.
Como funciona o mercado de locação profissional para classe média
O setor multifamily no Brasil ainda representa menos de 1% do mercado de locação, um número pequeno se comparado aos Estados Unidos, onde o modelo responde por 47% do mercado residencial, chegando a 70% em Nova York. Mesmo assim, o setor já soma mais de 12.300 unidades em operação no país, com crescimento projetado de quase 30% para 2026.
A Greystar, maior gestora de imóveis para renda do mundo, é um exemplo prático desse movimento. Depois de atuar inicialmente no segmento de alta renda em São Paulo, a empresa passou a mirar a classe média em regiões como Centro, Barra Funda e Zona Norte da capital. Para esse público, o cálculo é direto: uma família com renda conjunta de R$ 11.500 poderia destinar cerca de R$ 4 mil ao aluguel, entre 30% e 35% da renda, desde que o imóvel ofereça boa localização e proximidade do transporte público.
O que fazer se você está nessa equação
Se você se identifica com esse cenário, entender as duas frentes disponíveis ajuda a decidir o melhor caminho:
- Avalie se a Faixa 4 do MCMV realmente encaixa na sua realidade, considerando que a renda mínima exigida em bairros centrais de São Paulo já ultrapassa o teto do programa em muitos casos
- Compare o custo real de financiar um imóvel com juros entre 11,6% e 12,7% ao ano contra o custo de um aluguel profissional, que costuma ficar entre 30% e 35% da renda familiar
- Considere empreendimentos do modelo multifamily se você valoriza contratos sem fiador, sem seguro fiança e com serviços incluídos
- Se você mora sozinho ou sozinha, principalmente sendo mulher, vale acompanhar de perto o crescimento desse mercado, já que ele tem endereçado cada vez mais esse perfil
A geração que cresceu ouvindo que aluguel é dinheiro jogado fora está diante de um mercado que mudou as regras. Comprar ficou mais caro, o crédito ficou mais escasso, e morar bem passou a depender de uma conta diferente da que os pais dessa geração faziam.
FAQ – Perguntas Frequentes
Por que a classe média está alugando mais em vez de comprar imóveis?
A combinação de juros altos no financiamento habitacional, entre 11,6% e 12,7% ao ano, com o endividamento recorde das famílias brasileiras torna o financiamento inviável para boa parte da classe média, que passa a optar pelo aluguel.
O Minha Casa, Minha Vida resolve o problema de moradia da classe média?
O programa ampliou o teto de renda para R$ 13 mil e o valor dos imóveis para até R$ 600 mil, mas o preço do metro quadrado em grandes cidades como São Paulo segue acima do que o programa comporta em muitos bairros.
O que é o modelo multifamily de locação?
É um modelo em que edifícios inteiros são desenvolvidos e geridos exclusivamente para aluguel profissional, com contratos mais flexíveis, sem fiador e sem seguro fiança.
O multifamily é um mercado grande no Brasil?
R: Ainda não. O modelo representa menos de 1% do mercado de locação brasileiro, enquanto nos Estados Unidos chega a 47%, e a 70% na cidade de Nova York.
Fonte Original
Estadão Imóveis — Os caminhos para moradia da Classe Média, por Elisa Rosenthal
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