Os distratos imobiliários voltaram a crescer no país. Dez incorporadoras de capital aberto somaram R$ 2,167 bilhões em cancelamentos de contratos no primeiro semestre de 2026, um avanço de 27,7% sobre os R$ 1,697 bilhão registrados no mesmo período do ano anterior. Na prática, isso representa R$ 470 milhões a mais em negócios desfeitos em apenas um ano.
O que é um distrato e por que ele voltou a crescer
Se você não está familiarizado com o termo, o distrato acontece quando o comprador devolve o imóvel à incorporadora, seja por inadimplência, desistência ou outros motivos que levam ao fim do contrato. O detalhe é que essa alta não tem uma causa única. Segundo os relatórios das próprias empresas, o movimento envolve desde o endividamento dos compradores até mudanças em programas habitacionais regionais e decisões estratégicas tomadas pelas incorporadoras.
Quem mais sentiu o impacto dos distratos
O ranking do semestre mostra realidades bem diferentes entre as companhias:
| Empresa | Distratos 1S26 | Variação |
|---|---|---|
| Direcional | R$ 635,8 milhões | +69,5% |
| Cury | R$ 400,4 milhões | +12,3% |
| Tenda | R$ 340,4 milhões | +41,1% |
| Lavvi | R$ 219,6 milhões | +82,0% |
| Plano&Plano | R$ 160,1 milhões | -10,2% |
| Moura Dubeux | R$ 118,0 milhões | -15,7% |
| Trisul | R$ 106,2 milhões | +29,4% |
| Eztec | R$ 94,7 milhões | +20,6% |
| Melnick | R$ 65,3 milhões | +40,0% |
| Tecnisa | R$ 26,8 milhões | -65,8% |
A Lavvi teve o maior salto percentual, de 82%, enquanto a Direcional liderou em valor absoluto. Do outro lado, Tecnisa, Moura Dubeux e Plano&Plano conseguiram reduzir o volume de cancelamentos na comparação anual.
Por que a baixa renda concentra boa parte dos distratos
Segundo Vinicius Martins, sócio de direito imobiliário do Cascione Advogados, a explicação passa pela dependência maior desse público em relação ao financiamento bancário e ao FGTS. Quanto mais apertada a renda do comprador, maior a taxa de reprovação no repasse bancário. O mesmo raciocínio aparece na avaliação de Caio Araújo, analista da Empiricus, que associa o problema ao nível de endividamento das famílias de baixa renda em relação à receita e ao patrimônio delas.
O caso da Direcional ilustra bem esse cenário. A companhia atribuiu boa parte do salto de 70% nos distratos aos cancelamentos em praças onde os chamados cheques regionais foram descontinuados. Somente em Manaus, mais de 600 unidades foram distratadas, e 98% delas já foram revendidas fora do programa estadual.
Nem todo distrato nasce do bolso do comprador
Vale destacar que a alta nos números não reflete apenas dificuldade financeira de quem compra. Na Tenda, por exemplo, o crescimento de 41,1% nos distratos veio de uma decisão da própria incorporadora: a empresa cancelou proativamente as vendas de um empreendimento com licença ambiental em discussão, optando por não seguir com a obra.
Já na Lavvi, o motivo apontado pela companhia foi mesmo a situação financeira dos clientes, refletindo o cenário macroeconômico mais apertado.
O que a Lei do Distrato garante para quem cancela um contrato
Se você está pensando em cancelar a compra de um imóvel na planta, a Lei nº 13.786/2018 define até quanto a incorporadora pode reter do valor pago:
- 25% de retenção é a regra geral, aplicada em compra de lote em loteamento, apartamento sem patrimônio de afetação, ou contratos assinados antes de 2018
- 50% de retenção só se aplica quando quatro condições acontecem ao mesmo tempo: incorporação imobiliária (não loteamento), patrimônio de afetação averbado em cartório, contrato assinado após 2018 e cláusula de 50% prevista expressamente no contrato
Segundo Araújo, essa legislação foi decisiva para reduzir o impacto financeiro dos cancelamentos, embora não elimine os efeitos sobre o estoque e o caixa das incorporadoras.
Por que esse indicador importa para quem investe ou compra
Para as incorporadoras, cada distrato gera três frentes de impacto financeiro: a devolução dos valores pagos dentro dos prazos legais, a reversão da receita já contabilizada e a necessidade de um novo ciclo de comercialização para revender a unidade, com novos custos de marketing e comissão. Depois da entrega, o imóvel devolvido ainda passa a gerar despesas fixas como condomínio e IPTU, sem produzir receita.
Se você acompanha o setor como investidor, o volume de distratos funciona como um termômetro da qualidade das vendas de uma incorporadora. A referência de mercado costuma ficar entre 5% e 10% das vendas totais. Números muito acima disso tendem a ser vistos com cautela.
Já para quem está do lado do comprador, o principal alerta é este: desistir de um contrato de compra na planta significa perder parte do valor já pago e enfrentar mais dificuldade para conseguir um novo financiamento no curto prazo. Antes de assinar qualquer distrato, vale conferir com atenção qual percentual de retenção se aplica ao seu caso específico e avaliar alternativas, como negociar prazos ou buscar ferramentas de intermediação de crédito que vêm surgindo no mercado.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: O que é um distrato imobiliário?
R: É o cancelamento de um contrato de compra e venda de imóvel, seja por inadimplência, desistência do comprador ou decisão da própria incorporadora.
P: Quanto a incorporadora pode reter em caso de distrato?
R: A Lei do Distrato permite retenção de 25% do valor pago na regra geral, podendo chegar a 50% quando quatro condições específicas estão presentes simultaneamente no contrato.
P: Por que os distratos cresceram tanto no primeiro semestre de 2026?
R: Os motivos variam entre as empresas e incluem endividamento dos compradores, dificuldades de acesso ao crédito, mudanças em programas habitacionais regionais e cancelamentos proativos por parte das incorporadoras.
P: Qual o impacto do distrato para quem compra um imóvel?
R: O comprador pode perder parte dos valores já pagos, conforme o percentual de retenção previsto em lei, além de enfrentar mais dificuldade para conseguir um novo financiamento no curto prazo.
