Se você tem uma operação de estoque ou distribuição, ou investe em fundos imobiliários, este movimento merece atenção. O aluguel de galpões logísticos de padrão A e A+ passou de R$ 29,34 para R$ 35,15 por metro quadrado no terceiro trimestre de 2026, uma alta de 20% em apenas três meses. Em 12 meses, o avanço chega a 27,5%, enquanto a inflação do período foi de 4,6%. Os dados são da Binswanger, divulgados pelo InvestNews.
Os imóveis analisados são empreendimentos modernos, bem localizados, com piso reforçado e pé-direito alto. É o padrão mais procurado pelos grandes ocupantes.
Os números do trimestre
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Preço médio de locação (A e A+), 2º trimestre | R$ 29,34 por m² |
| Preço médio de locação (A e A+), 3º trimestre | R$ 35,15 por m² |
| Alta no trimestre | 20% |
| Alta em 12 meses | 27,5% |
| Inflação em 12 meses | 4,6% |
| Área nova entregue no trimestre | 858 mil m² |
| Absorção líquida no trimestre | 1 milhão de m² |
| Demanda acima das entregas | 16,5% |
A alta em 12 meses é cerca de seis vezes a inflação. Em termos práticos, quem renovou contrato ou fechou um novo ponto pagou bem mais caro do que um ano atrás.
A demanda absorve mais do que o mercado entrega
Entre julho e setembro, o mercado recebeu 858 mil metros quadrados de área nova. A absorção líquida, que é a área ocupada descontando as devoluções, chegou a 1 milhão de metros quadrados. Ou seja, a demanda superou em 16,5% o volume entregue, o que significa cerca de 142 mil m² a mais sendo ocupados do que sendo construídos.
O comércio eletrônico teve papel central. O Mercado Livre reservou 140 mil metros quadrados adicionais, e a Shopee alugou outros 156 mil metros quadrados no período. Só essas duas empresas somam 296 mil m², perto de um terço da área entregue no trimestre.
Pré-locação antecipa a escassez
A disputa já chegou aos galpões em construção. André Romano, gerente de logística da JLL, estima que a pré-locação de novos galpões pode alcançar 50% até o fim de 2026. Como os projetos levam de dois a três anos para ficar prontos, a oferta demora a reagir ao aumento da procura.
Para proprietários e gestores, esse descompasso tende a manter a ocupação alta e dar mais poder de negociação nos reajustes. O cenário pode mudar se novas entregas chegarem em volume maior ou se a atividade econômica desacelerar.
Fundos de logística superam o IFIX
O desempenho operacional também aparece na bolsa. Uma carteira simulada pelo InvestNews com oito fundos imobiliários de logística, todos com patrimônio acima de R$ 1 bilhão, acumulou retorno de 52,30% entre 2021 e 2025, média de 8,8% ao ano. No mesmo intervalo, o IFIX subiu 31,54% e o Ibovespa, 43,79%.
| Comparativo | Carteira de logística | IFIX | Ibovespa |
|---|---|---|---|
| 2021 a 2025 (acumulado) | 52,30% | 31,54% | 43,79% |
| 2026 (até o levantamento) | 8,6% | 4,8% | 28% |
Em 2026, a carteira rendeu 8,6%, acima do IFIX (4,8%), mas bem abaixo do Ibovespa (28%). A seleção considera HGLG11, BTLG11, XPLG11, BRCO11, VILG11, GGRC11, LVBI11 e HSLG11. Trata-se de desempenho passado, que não garante retorno futuro.
Desconto e juros definem o próximo movimento
Mesmo com a melhora dos aluguéis, os fundos citados negociavam com desconto de 4% a 12% sobre o valor patrimonial. Valor patrimonial é o valor contábil dos imóveis e ativos do fundo dividido pelo número de cotas. Por exemplo, uma cota com valor patrimonial de R$ 100 e desconto de 4% a 12% seria negociada entre R$ 88 e R$ 96 (exemplo hipotético).
Uma queda dos juros longos pode favorecer as cotas dos fundos, mas esse efeito depende das expectativas de inflação, da situação fiscal e da Selic. O quadro reúne fundamentos imobiliários positivos e risco financeiro: vacância baixa e aluguéis em alta sustentam a receita, enquanto juros elevados, preço dos ativos e execução dos gestores continuam pesando.
O que isso muda para você
Se você é inquilino ou tem operação logística:
- Negocie com antecedência. Com a pré-locação próxima de 50% nos projetos em obra, esperar a entrega para procurar espaço pode limitar as opções.
- Faça a conta do impacto. Um exemplo hipotético: um galpão de 10 mil m² a R$ 29,34 por m² custaria R$ 293.400 por mês. A R$ 35,15, passaria a R$ 351.500, uma diferença de R$ 58.100 mensais, ou cerca de R$ 697 mil por ano. Os valores são médias de ativos A e A+, e o seu contrato pode ter condições diferentes.
Se você investe em fundos de logística:
- Olhe além do aluguel. Vacância, desconto sobre o valor patrimonial e a trajetória dos juros pesam tanto quanto o preço do metro quadrado.
- Compare com o histórico. O desempenho acima do IFIX entre 2021 e 2025 não se repetiu em 2026 contra o Ibovespa.
- Diversifique e converse com um profissional. Este conteúdo é informativo e não é recomendação de compra ou venda de ativos.
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FAQ – Perguntas Frequentes
P: Quanto subiu o aluguel de galpões logísticos em 2026?
R: Segundo a Binswanger, o preço médio dos galpões A e A+ passou de R$ 29,34 para R$ 35,15 por m² no terceiro trimestre, alta de 20% no trimestre e de 27,5% em 12 meses.
P: Por que o aluguel de galpões está subindo?
R: A demanda superou a oferta nova em 16,5%. Entre julho e setembro, foram entregues 858 mil m², enquanto a absorção líquida chegou a 1 milhão de m², impulsionada pelo comércio eletrônico.
P: Quais empresas alugaram mais galpões no trimestre?
R: O Mercado Livre reservou 140 mil m² adicionais e a Shopee alugou outros 156 mil m².
P: Os FIIs de logística rendem mais que o IFIX?
R: Entre 2021 e 2025, uma carteira simulada com oito fundos de logística acumulou 52,30%, contra 31,54% do IFIX. Em 2026, a carteira rendeu 8,6% e o IFIX, 4,8%. É desempenho passado, sem garantia de retorno futuro.
P: Os fundos de logística estão baratos?
R: Os fundos citados negociavam com desconto de 4% a 12% sobre o valor patrimonial, mas a análise depende dos juros, da inflação e do cenário fiscal.
Fonte de Referência:
Portas ( Binswanger, JLL e InvestNews)
