Planejamento sucessório de imóveis: como evitar conflitos e custos na herança

Com o Dia de Finados chegando, muita família volta a pensar em um assunto que costuma ficar escondido na gaveta: o que acontece com a casa ou o apartamento quando o proprietário morre. O planejamento sucessório de imóveis não é coisa só de quem tem fortuna. Quem deixa um único imóvel também enfrenta documentos desatualizados, custos de inventário e discordâncias entre herdeiros, tudo isso em meio ao luto.

Por que quem tem um só imóvel também precisa planejar

Imagine uma casa que os pais deixam para dois filhos. Um deles mora lá há anos e quer ficar. O outro precisa do dinheiro e prefere vender. Enquanto não há acordo, condomínio, IPTU e manutenção continuam correndo, e ninguém pode vender ou assumir o imóvel sozinho. O exemplo é hipotético, mas mostra que ter só um bem não torna a sucessão mais simples.

Primeiro passo: organize documentos e dívidas

O ponto de partida é saber exatamente o que existe. Segundo a advogada Anelize Caminha, do Caminha Advogados, em muitas famílias só uma pessoa conhece o patrimônio, e os demais descobrem contas, dívidas e imóveis junto com o luto. A saída é montar uma lista atualizada do que existe e de onde cada coisa está. Essa lista ajuda, mas não substitui certidões e matrículas emitidas por cartórios.

Reúna:

• Do imóvel: matrícula atualizada, escritura, contratos de compra e venda, comprovantes de financiamento e informações sobre débitos de IPTU e condomínio.
• Da pessoa: contas bancárias, financiamentos, investimentos, seguros e planos de previdência.
• Da família: certidão de casamento, escritura de união estável, pacto antenupcial, se houver, e informações sobre o regime de bens.

Os problemas mais comuns, segundo o advogado Guilherme Augusto Girotto, aparecem na própria documentação: matrículas desatualizadas, construções não averbadas, área real diferente da registrada, contratos de compra sem registro e imóveis que ainda estão no nome de parentes que já morreram. A advogada Cecília Paraná, do Marina Dinamarco, acrescenta uniões estáveis sem formalização, divórcios sem averbação e herdeiros morando no exterior.

Quando planejar: em vida ou só no inventário

Não existe idade certa. O advogado Stéfano Ferri lembra que a decisão depende do patrimônio, da família e dos objetivos. Cada caminho tem vantagens e riscos:

Antecipar demais também sai caro. Uma doação, por exemplo, pode reduzir a sua liberdade para vender ou usar o imóvel e gerar despesas antes de existir necessidade real.

Converse com a família antes que a divergência apareça

Mesmo com tudo em ordem, os herdeiros podem discordar. Para os pais, a casa é o lar de décadas. Para os filhos, pode ser patrimônio a vender. Não é preciso anunciar quem fica com o quê. Basta informar onde estão os documentos, dizer que existe um plano e explicar a lógica das decisões. Para Anelize, o herdeiro aceita melhor uma decisão que entende do que uma que descobre depois.

Algumas providências ajudam:

• Protocolo familiar: regras de convivência e administração dos bens, conduzidas por um advogado ou mediador neutro.
• Comodato: contrato que registra o empréstimo gratuito do imóvel, útil quando um filho mora na casa dos pais.
• Registro de ajudas financeiras: doações a filhos podem ser tratadas como adiantamento de herança e entrar na divisão, conforme o Código Civil.

Testamento, doação com usufruto e holding familiar

Testamento: registra a sua vontade sobre o patrimônio, respeitando a lei. Pode ser alterado ou revogado enquanto você estiver vivo e capaz. Ele não elimina necessariamente o inventário nem os direitos dos herdeiros protegidos por lei.

Doação com reserva de usufruto: você transfere o imóvel aos herdeiros em vida, mas continua a usá-lo ou a receber os rendimentos. Com a morte do usufrutuário, o direito termina, e o imóvel doado normalmente não entra no inventário. Em contrapartida, pode haver ITCMD, escritura, registro e, dependendo dos valores, imposto sobre ganho de capital. Uma venda futura também pode depender dos donos que receberam a doação. O ator Stênio Garcia, segundo reportagem do Metrópoles, foi à Justiça contra as filhas por causa de um apartamento doado com usufruto, alegando que o imóvel foi alugado sem o consentimento dele.

Holding familiar: é uma empresa criada para administrar bens da família. Pode ajudar em patrimônios grandes, mas tem custos contábeis, jurídicos e tributários permanentes. Segundo a advogada Thaluana Alves da Penha, com um só imóvel as despesas podem superar os benefícios. O advogado Stéfano Ferri recomenda definir primeiro qual problema você quer resolver, e lembra que a estrutura pode ser contestada se for usada para simular negócios ou obter vantagem tributária indevida.

Quem herda e o que acontece sem acordo

A lei define a ordem de quem recebe a herança, e o resultado depende de filhos, pais, cônjuge ou companheiro e regime de bens. Duas ideias não se misturam. A meação é a parte dos bens comuns que já pertence ao cônjuge sobrevivente. A herança é o que o falecido deixou. O cônjuge pode ter direito à meação e, ainda, a uma parte da herança, conforme o caso.

O cônjuge ou companheiro também pode ter o direito real de habitação, previsto no artigo 1.831 do Código Civil, que permite continuar morando gratuitamente na residência da família, desde que cumpridas as condições legais. E quem comete homicídio doloso contra a pessoa de quem herdaria pode ser excluído da sucessão por indignidade, conforme o artigo 1.814.

Sem acordo, os problemas se acumulam:

• Nenhum herdeiro pode vender ou ficar com o imóvel por conta própria.
• Quem usa o imóvel sozinho pode ser obrigado a pagar aluguel aos demais pela parte deles.
• Se o imóvel não puder ser dividido, um dos donos pode pedir a venda judicial. Segundo Cecília Paraná, essas vendas costumam sair abaixo do valor de mercado.
• Se há inquilino, o contrato continua valendo. Os aluguéis passam a integrar a herança, administrada pelo inventariante, e quem os recebe precisa prestar contas.

Dívidas, financiamento e IPTU podem travar a transferência

Mesmo com a família de acordo, pendências atrasam tudo:

• IPTU: em certas situações, a dívida acompanha o imóvel, conforme o artigo 130 do Código Tributário Nacional, e pode levar à penhora.
• Financiamento: a morte do dono não extingue o saldo devedor. Avise o banco e verifique se há seguro habitacional com cobertura por morte.
• Cobertura do seguro: em financiamentos com alienação fiduciária, ela costuma depender da renda declarada no contrato. Se o falecido respondia por 100% da renda, o seguro pode quitar tudo. Se a renda era dividida meio a meio, pode quitar só metade.
• Propriedade sem registro: pode exigir ação judicial, como em casos de compra sem transferência ou de usucapião.

Inventário: prazos, custos e multas

O inventário é o procedimento que formaliza a transferência da herança. O Código de Processo Civil prevê abertura em até dois meses após a morte e conclusão em 12 meses, mas o juiz pode prorrogar o prazo, o que é comum. O atraso não faz a família perder a herança, mas pode gerar multa conforme a lei do estado.

Em São Paulo, a multa é de 10% sobre o ITCMD quando o prazo de 60 dias é descumprido e de 20% se o atraso passa de 180 dias. A alíquota do ITCMD no estado é de 4%. Veja um exemplo hipotético: sobre um imóvel de R$ 500 mil, o imposto seria de R$ 20 mil. A multa de 10% somaria R$ 2 mil, e a de 20%, R$ 4 mil, sem contar honorários, custas, registro e certidões. O IPTU e o condomínio continuam correndo até a partilha.

O cenário tributário está mudando. A Lei Complementar 227/2026, ligada à reforma tributária, tornou obrigatórias as alíquotas progressivas do ITCMD em todo o país, com teto de 8%, e orienta que o imposto seja calculado sobre o valor de mercado atualizado do imóvel, e não sobre valores cadastrais defasados.

Para famílias com um só imóvel, o obstáculo costuma ser a falta de dinheiro para pagar essas despesas, e não o valor do bem.

Cartório ou Justiça

O inventário pode ser feito em cartório quando os requisitos legais são cumpridos, com advogado e, em regra, consenso entre os herdeiros. A Resolução 571/2024 do CNJ ampliou os casos, inclusive alguns com testamento ou herdeiros menores ou incapazes, desde que sigam exigências específicas. Havendo conflito, a via é a Justiça.

Segundo Girotto, um inventário em cartório, com documentos completos, consenso e dinheiro para os impostos, pode ficar pronto em semanas ou poucos meses. Na Justiça, pode durar meses ou anos. O inventário do apresentador Gugu Liberato, por exemplo, ficou cerca de cinco anos em disputa sobre o reconhecimento de uma união estável, até um acordo em 2024, segundo o G1.

Passo a passo depois do falecimento

• Obtenha a certidão de óbito e reúna os documentos do falecido e dos herdeiros.
• Confira estado civil, regime de bens e a existência de filhos e pais vivos.
• Consulte se há testamento na Central Notarial (CENSEC).
• Procure um advogado para definir a modalidade de inventário.
• Abra o inventário em até dois meses e confira as regras de multa do seu estado.
• Verifique financiamentos, seguros, IPTU, condomínio e contratos de locação.
• Mantenha o imóvel conservado e registre receitas e despesas até a partilha.

Quer acompanhar mais conteúdos sobre herança, ITCMD, doações e as novas regras da reforma tributária? Continue lendo o Portal de Notícias Web Imóveis e confira os próximos conteúdos do blog. Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado.

FAQ – Perguntas Frequentes

P: Quem tem só um imóvel precisa de planejamento sucessório?

R: Sim. Documentos desatualizados, dívidas e divergências entre herdeiros podem travar a herança mesmo quando existe um único imóvel.

P: Qual é o prazo para abrir o inventário?

R: O Código de Processo Civil prevê abertura em até dois meses após a morte e conclusão em 12 meses, mas o prazo pode ser prorrogado. Em São Paulo, o atraso gera multa de 10% sobre o ITCMD, que sobe para 20% após 180 dias.

P: O testamento dispensa o inventário?

R: Não necessariamente. Ele registra a vontade do proprietário dentro dos limites da lei, mas não elimina o inventário nem os direitos dos herdeiros protegidos.

P: Vale a pena criar uma holding familiar para um imóvel?

R: Em geral, não. A holding gera custos contábeis, jurídicos e tributários permanentes, que podem superar o benefício quando há apenas um imóvel.

P: O que acontece se os herdeiros não concordam com a venda?

R: Nenhum deles pode vender sozinho. Se não houver acordo, um dos donos pode pedir a venda judicial, que costuma ocorrer abaixo do valor de mercado.

 

Fonte de Referência

Portas | Planejamento sucessório: como evitar conflitos e custos na herança de imóveis | (a matéria cita como fontes os advogados Anelize Caminha, Guilherme Augusto Girotto, Cecília Paraná, Thaluana Alves da Penha e Stéfano Ribeiro Ferri, além de reportagens do Metrópoles e do G1)