Você assinou o contrato, pagou as primeiras parcelas e algo mudou. Uma demissão, uma mudança de cidade, um financiamento que não saiu como esperado. Agora você quer saber se dá para desistir do negócio e quanto disso vai custar. É exatamente para essa situação que existe o distrato imobiliário.
Na prática, o distrato imobiliário é o cancelamento formal de um contrato de compra e venda antes da entrega do imóvel. Ele encerra as obrigações entre você e a incorporadora, seguindo regras que variam conforme quem deu causa ao cancelamento e o que está escrito no contrato.
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Por que isso importa agora para quem está pensando em cancelar
Se você está no meio de uma negociação e cogita desistir, o primeiro erro é assumir que vai reaver todo o dinheiro pago sem custo nenhum. O segundo erro é o oposto: achar que vai perder tudo. Nenhuma das duas coisas costuma ser verdade.
Desde 2018, o distrato imobiliário deixou de depender só de decisões judiciais caso a caso. A Lei nº 13.786/2018 trouxe percentuais e prazos definidos, o que facilita saber, antes de assinar qualquer rescisão, quanto você tem direito a receber de volta.
O detalhe é que esses percentuais mudam dependendo de um fator que a maioria dos compradores nunca ouviu falar: o patrimônio de afetação do empreendimento.
Quanto a construtora pode reter no distrato imobiliário
Quando a desistência parte de você, comprador, a incorporadora tem o direito de reter parte do valor pago como forma de compensação pelos custos da negociação. O que muda é o teto dessa retenção e o prazo para você receber o restante.
| Situação | Retenção máxima | Prazo para devolução |
|---|---|---|
| Empreendimento sem patrimônio de afetação | até 25% dos valores pagos | até 30 dias após o distrato |
| Empreendimento com patrimônio de afetação | até 50% dos valores pagos | parcela única, após a revenda da unidade ou em até 180 dias |
O patrimônio de afetação separa o dinheiro daquela obra específica do caixa geral da incorporadora. Segundo os dados apresentados, essa separação existe para garantir que o valor pago pelos compradores vá direto para a construção, não para outras dívidas da empresa. É por isso que empreendimentos com esse regime têm regras de devolução diferentes.
Por outro lado, se o cancelamento acontece porque a construtora atrasou a entrega além do prazo de tolerância, que pode chegar a 180 dias, ou descumpriu alguma cláusula do contrato, a lógica se inverte. Nesse caso, a devolução costuma ser integral, com correção monetária, e ainda pode haver indenização.
Existe também uma situação pouco conhecida: se você assinou o contrato fora da sede da incorporadora, em um estande de vendas, uma feira ou pela internet, tem sete dias de direito de arrependimento a partir da assinatura. Dentro desse prazo, a devolução é de 100% do valor pago, sem multa.
O que isso muda no seu bolso e na sua decisão
Se você está avaliando um distrato imobiliário, o ponto de partida é identificar de quem foi a iniciativa e qual o motivo. Isso define se você recupera 50%, 75% ou 100% do que já pagou, e em quanto tempo.
Alguns pontos práticos para checar antes de formalizar qualquer coisa:
- Verifique no contrato se o empreendimento tem ou não patrimônio de afetação, isso muda diretamente o percentual de retenção
- Confira a data de assinatura do contrato, porque o direito de arrependimento de sete dias só vale para compras fora da sede da incorporadora
- Reúna comprovantes de pagamento e comunicações trocadas com a construtora, principalmente se o motivo do distrato for atraso na obra
- Não assine nenhum termo de rescisão sem entender qual prazo de devolução se aplica ao seu caso
Para incorporadoras e construtoras, o volume de distratos costuma estar ligado a falhas de comunicação e processos de gestão contratual pouco estruturados. Automatizar o acompanhamento pós-venda, centralizar documentos e monitorar os motivos de cancelamento em um único sistema ajuda a antecipar problemas antes que virem rescisão.
Se você planeja fortalecer a gestão de contratos e reduzir a taxa de distrato imobiliário na sua operação, vale acompanhar as notícias e análises do setor no Portal de Notícias Web Imóveis, onde você encontra atualizações sobre legislação, mercado e boas práticas de gestão imobiliária.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Quem pode pedir distrato imobiliário?
R: Tanto o comprador quanto a incorporadora podem solicitar. O comprador pode desistir por motivos pessoais ou financeiros, ou por descumprimento contratual da construtora. A incorporadora pode pedir em caso de inadimplência do comprador.
P: Quanto tempo a construtora tem para devolver o dinheiro após o distrato imobiliário?
R: Em empreendimentos sem patrimônio de afetação, o prazo é de até 30 dias. Com patrimônio de afetação, a devolução acontece em parcela única, após a revenda da unidade ou em até 180 dias.
P: Existe multa para quem desiste da compra de um imóvel na planta?
R: Sim, quando a desistência parte do comprador sem culpa da incorporadora. A retenção pode chegar a 25% ou 50% do valor pago, dependendo do regime do empreendimento.
P: O que é direito de arrependimento na compra de imóvel?
R: É o direito de cancelar a compra em até sete dias após a assinatura, sem multa, quando o contrato foi assinado fora da sede da incorporadora, como em estandes de vendas ou pela internet.
Fonte:
TOTVS — Distrato imobiliário: o que é, como funciona e o que diz a lei
