Se você acompanha o setor imobiliário como investidor ou profissional, vale entender um movimento que ganhou força nos últimos meses: as fusões e aquisições envolvendo empresas do mercado imobiliário movimentaram R$ 12,4 bilhões no primeiro semestre de 2026, um avanço de 44% em relação aos R$ 8,7 bilhões do mesmo período de 2025.
Por que o valor cresce mais rápido que o número de negócios
Os dados, levantados pela consultoria KPMG com exclusividade para o Portas, mostram algo interessante: o número de transações cresceu de forma bem mais modesta, passando de 82 para 87 operações, alta de apenas 6,1%. Segundo Juan Diaz, sócio-líder de real estate da KPMG no Brasil e na América do Sul, esse descompasso não representa uma expansão eufórica do setor, mas sim uma estratégia defensiva batizada de “reciclagem de capital”.
Na prática, com os juros altos, captar dinheiro novo ficou caro demais. Por isso, as empresas têm preferido vender propriedades já prontas e estabilizadas para gerar caixa imediato, financiando novos empreendimentos sem depender de bancos.
O que explica valores tão altos por operação
Se você está se perguntando por que poucas transações movimentam tanto dinheiro, a resposta está no perfil dos ativos negociados. Segundo Diaz, os imóveis que mudaram de mãos nesse período já estavam estabilizados, com padrão elevado de qualidade e renda consolidada, o que naturalmente eleva o valor de cada negócio individual.
Os principais destaques do semestre envolveram fundos imobiliários (FIIs):
- O Itaú Log CP FII comprou 11 galpões logísticos da Log Commercial por R$ 1 bilhão
- O XP LOG FII adquiriu 6 galpões no interior de São Paulo por R$ 919 milhões
- O Hedge Brasil Shopping FII incorporou uma fatia adicional de 14% do Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas, por R$ 401 milhões
Segundo Diaz, esse movimento se intensifica justamente por causa dos juros altos. O gestor do fundo prefere vender ativos já estabilizados, com renda bem consolidada, a se alavancar em um cenário de juros elevados para buscar novos projetos.
Tecnisa e Moura Dubeux entre as operações de destaque
Um exemplo prático dessa lógica é a venda de participação da Tecnisa no Jardim das Perdizes, grande bairro planejado na zona oeste de São Paulo. Em junho, a empresa vendeu 26,09% do capital social da Windsor Investimentos Imobiliários ao Grupo BTG Pactual, em negócio de R$ 260,9 milhões.
Entre as três operações envolvendo diretamente incorporadoras no semestre, a Moura Dubeux, uma das maiores incorporadoras do Nordeste focada em alto padrão, comprou os 30% remanescentes da Ún1ca, empresa voltada ao Minha Casa, Minha Vida, passando a deter 100% da companhia.
Já a Cyrela, via CBR 247 Empreendimentos Imobiliários, adquiriu um terreno de 22,8 mil metros quadrados na Vila Leopoldina, também na zona oeste paulistana, em negócio que pode chegar a R$ 93 milhões.
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Por que poucas incorporadoras se fundem no Brasil
Se você esperava um número maior de fusões entre incorporadoras, Diaz explica que o volume baixo não é exceção, e sim característica estrutural do setor. Cada faixa de renda já tem seu funding consolidado: o Minha Casa, Minha Vida capta recursos via Caixa Econômica, enquanto as faixas média e alta recorrem ao mercado de capitais e a instrumentos como o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
A taxa de juros elevada também trava a janela de IPOs no setor, outra via que poderia turbinar fusões entre incorporadoras. Segundo Diaz, uma Selic a 14% desincentiva o acesso ao mercado de capitais, tornando caro demais buscar recursos por esse caminho.
Governança é o principal entrave para pequenas incorporadoras
Se você administra uma incorporadora menor e já pensou em atrair um comprador estratégico, vale entender qual costuma ser o maior obstáculo. Segundo Diaz, a falta de governança, principalmente na parte contábil e financeira, dificulta a diligência técnica, fiscal e trabalhista exigida em qualquer aquisição.
Um exemplo prático é a exigência contábil de refletir o POC (percentual de obra executada), e não apenas as vendas realizadas, algo que incorporadoras menores nem sempre conseguem demonstrar com precisão.
Outro fator que pesa é o tamanho do ticket da operação. Segundo o especialista, o trabalho para adquirir um empreendimento de R$ 100 milhões em VGV é praticamente o mesmo de adquirir um de R$ 1 bilhão, o que naturalmente direciona o interesse dos fundos para operações maiores.
Como os juros afetam toda a cadeia imobiliária
Se você quer entender o peso real da taxa de juros no setor, Diaz traz um dado prático: as incorporadoras costumam financiar cerca de 70% do custo da obra via banco, usando apenas 30% de recursos próprios. Quando o spread bancário é somado ao custo do dinheiro, o financiamento da obra passa de 19% a 20% ao ano.
Essa conjuntura também cria uma concorrência desleal entre os fundos imobiliários e a renda fixa. Segundo o especialista, se o investidor consegue algo próximo de 14% ao ano em aplicações livres de risco, ele passa a exigir retorno próximo de 20% para migrar para a renda variável ou o setor imobiliário. Como a margem histórica das obras (a TIR, taxa interna de retorno) fica entre 25% e 30%, a folga é mínima, e qualquer alta no custo da obra ou atraso nas vendas consome boa parte do lucro do projeto.
O que esperar para os próximos meses
Se você atua com fundos imobiliários, incorporação ou investimento no setor, alguns pontos merecem atenção diante desse cenário:
- Fundos imobiliários devem seguir protagonizando as próximas grandes operações de M&A, já que concentram ativos estabilizados com renda consolidada em regiões premium
- O Minha Casa, Minha Vida aparece como o segmento residencial mais aquecido, puxado pelo funding do governo e por incentivo fiscal vigente até dezembro deste ano
- Uma eventual queda na Selic tende a acelerar o ritmo de fusões e aquisições, tanto pelo financiamento mais barato quanto pela retomada da janela de IPOs
- Incorporadoras regionais com forte conhecimento de legislação e ritos de aprovação local podem virar alvo de grupos maiores em expansão, desde que consigam demonstrar boa governança
Segundo Diaz, o mercado só deverá observar um número maior de fusões e aquisições quando a taxa de juros mudar de patamar, o que tende a liberar tanto o crédito para os fundos comprarem novos ativos quanto o acesso das incorporadoras ao mercado de capitais.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Quanto as fusões e aquisições no mercado imobiliário movimentaram no 1º semestre de 2026?
R: R$ 12,4 bilhões, um avanço de 44% em relação aos R$ 8,7 bilhões do mesmo período de 2025, segundo levantamento da KPMG.
P: Por que os valores das operações cresceram mais que o número de negócios?
R: Porque os ativos negociados nesse período já estavam estabilizados, com padrão elevado de qualidade e renda consolidada, o que eleva o valor médio de cada transação.
P: Por que existem poucas fusões entre incorporadoras no Brasil?
R: Cada faixa de renda já tem seu funding consolidado, e a governança das incorporadoras menores costuma ser um obstáculo para o processo de diligência exigido em aquisições.
P: Quando as fusões e aquisições no setor imobiliário devem acelerar?
R: Segundo especialistas da KPMG, uma eventual queda na taxa de juros deve acelerar o ritmo de M&A, tanto pelo financiamento mais barato quanto pela retomada da janela de IPOs.
Fonte:
Portas — Fusões e aquisições no mercado imobiliário crescem 43,5% no 1º semestre
