Se você acompanha o mercado imobiliário e de fundos de investimento, vale prestar atenção a um alerta recente vindo de dentro do próprio setor financeiro. André Freitas, CEO da Hedge Investments, avalia que o Brasil pode estar próximo de uma crise de crédito imobiliário, motivada pelo descompasso entre o custo das dívidas e a capacidade de reajustar preços de venda ou aluguéis.
O descompasso que preocupa o gestor
Segundo Freitas, obrigações financeiras que avançam entre 15% e 17% ao ano não encontram repasse equivalente no valor dos imóveis. Na prática, isso significa que os custos de captação sobem mais rápido do que a capacidade de o mercado repassar esse aumento para preços de venda ou aluguéis.
Se essa perda persistir ao longo do tempo, o gestor projeta um cenário de mais inadimplência, aumento das provisões bancárias e redução da oferta de crédito, com impacto direto sobre compradores, incorporadoras e fundos imobiliários.
Renda fixa ganha espaço na disputa por investidores
Esse cenário também tem deslocado recursos para a renda fixa tradicional. Até 31 de julho, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) acumulava alta de apenas 1,14%, bem abaixo dos 8,14% do CDI no mesmo período. Fundos de papel renderam 4,71%, enquanto os fundos de tijolo recuaram 3,91%, e os fundos de shopping ficaram estáveis.
Apesar desse cenário mais desafiador, Freitas destaca que a base de investidores em fundos imobiliários cresceu de forma expressiva, saindo de menos de 90 mil pessoas há dez anos para mais de 3 milhões atualmente. Segundo ele, liquidez, diversificação e a possibilidade de vender apenas parte das cotas seguem sendo vantagens dos FIIs, desde que o investidor conheça bem os ativos e os riscos envolvidos.
Por que o financiamento imobiliário está mais caro
Um ponto central da análise de Freitas é a mudança na estrutura de funding do crédito imobiliário brasileiro. Poupança e FGTS, que historicamente respondiam por cerca de 70% a 80% dos recursos do setor, passaram a dividir espaço com o mercado de capitais.
Como essa fonte alternativa opera com taxas mais altas, o custo geral do financiamento tende a subir. O gestor cita Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com juros de 16% a 17% ao ano como exemplo desse movimento, e defende que o país discuta o limite de 12% ao ano aplicado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
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Quem sente mais o impacto desse cenário
Na visão de Freitas, nem todos os segmentos do mercado imobiliário sofrem da mesma forma com esse aperto. Imóveis comerciais e as faixas subsidiadas do Minha Casa, Minha Vida mostram maior resiliência diante do cenário de juros altos.
Já a classe média, que não conta com subsídio nem com o mesmo perfil de renda estável dos grandes locatários comerciais, enfrenta mais restrição na capacidade de pagamento, ficando mais exposta aos efeitos desse descompasso entre dívida e capacidade de reajuste.
A proposta de mudar a meta de inflação
Freitas também entrou no debate sobre política monetária ao criticar a meta de inflação atual, de 3% ao ano, defendendo que ela suba para 4,5%. Para o gestor, o objetivo vigente seria incompatível com uma trajetória de juros mais baixos no país.
Vale destacar que essa proposta não teria efeito imediato sobre o crédito, mesmo que fosse adotada. A regra atual mantém a meta contínua em 3%, com tolerância de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo, e o Banco Central exige antecedência mínima de 36 meses para anunciar qualquer mudança nesse parâmetro.
O que fica de olho para quem atua no setor
Se você investe em fundos imobiliários, incorpora empreendimentos ou pensa em financiar um imóvel, alguns pontos do alerta de Freitas merecem atenção prática:
- Fundos de tijolo enfrentam mais pressão nesse cenário do que fundos de papel, que se beneficiam de taxas mais altas na renda fixa
- Segmentos subsidiados, como o Minha Casa, Minha Vida, e imóveis comerciais tendem a se manter mais resilientes do que o financiamento de classe média
- O crescimento do funding via mercado de capitais, com taxas mais altas que poupança e FGTS, deve manter pressão sobre o custo do crédito no curto e médio prazo
- Mudanças na meta de inflação, se ocorrerem, levam anos para produzir efeito prático sobre os juros, então não representam alívio imediato para quem busca financiamento
O alerta de Freitas reforça um ponto que já vinha aparecendo em outras análises do setor: o crescimento do crédito imobiliário convive, ao mesmo tempo, com sinais de fragilidade estrutural, especialmente para quem depende do financiamento tradicional sem acesso a subsídio.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Por que o CEO da Hedge Investments alerta para uma crise de crédito imobiliário?
R: André Freitas aponta que as dívidas do setor avançam entre 15% e 17% ao ano, sem repasse equivalente nos preços de venda ou aluguéis, o que pode elevar a inadimplência e reduzir a oferta de crédito.
P: Qual segmento do mercado imobiliário está mais exposto a essa crise?
R: Segundo o gestor, a classe média sem acesso a subsídio enfrenta maior restrição de capacidade de pagamento, enquanto imóveis comerciais e as faixas subsidiadas do Minha Casa, Minha Vida se mostram mais resilientes.
P: Por que o crédito imobiliário ficou mais caro no Brasil?
R: Poupança e FGTS perderam participação no funding do setor, dando espaço ao mercado de capitais, que opera com taxas mais altas, como os CRIs, citados com juros de 16% a 17% ao ano.
P: A proposta de aumentar a meta de inflação para 4,5% teria efeito imediato nos juros?
R: Não. O Banco Central exige antecedência mínima de 36 meses para anunciar qualquer mudança na meta, então uma eventual alteração não traria alívio imediato ao crédito.
Fonte:
Portas (com informações da Folha de S.Paulo)
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