Se você está avaliando entrar no mercado imobiliário como construtor, existe uma conta que precisa fechar antes de qualquer sonho: quanto custa levantar a unidade, quanto vale o terreno na fração e por quanto o mercado da sua quadra realmente absorve o produto pronto.
Este artigo abre os números reais de uma casa de 86 m² construída em 2026 em Planaltina, Goiás, por um investidor que constrói casa para vender em série. Terreno, obra, documentação, o que ficou de fora da conta e a estratégia de escolha de lote que sustenta a margem. Tudo com valores declarados pelo próprio construtor.
O número que chama atenção: R$ 1.570 por metro quadrado
O custo declarado de material de construção, mão de obra e documentação até a entrega ficou em R$ 135.000. Divididos pelos 86 m² da casa, isso dá aproximadamente R$ 1.570 por metro quadrado construído.
Coloque esse valor em perspectiva. O custo médio nacional gira em torno de R$ 1.932 por metro quadrado e o Custo Unitário Básico varia entre R$ 2.100 e R$ 2.700 por metro quadrado. A obra ficou abaixo da média nacional, e isso não acontece por acaso. tribunademinas
Três fatores explicam a diferença: padrão construtivo definido antes de começar (laje, telhado embutido e piso cerâmico, sem exageros de acabamento), planta compacta com ambientes bem distribuídos, e repetição de projeto entre unidades. Quem constrói casa para vender trabalha com padronização, não com personalização.
Somando o terreno na fração, a operação total chegou a R$ 170.000, o que representa cerca de R$ 1.977 por metro quadrado.
Como os 86 m² foram distribuídos
A planta é o item que mais determina se a casa vende rápido ou encalha. Veja a metragem de cada ambiente desta unidade:
| Ambiente | Dimensões | Observações |
|---|---|---|
| Garagem coberta | 4,50 x 4,00 m | Um carro coberto e um na área descoberta |
| Sala | 4,00 x 4,80 m | Comporta sofá em L e mesa de jantar, com ponto de TV nas duas extremidades |
| Cozinha | 2,70 x 2,60 m | Bancada em mármore e previsão para cooktop |
| Lavanderia | 1,50 x 2,20 m | Acesso direto pela cozinha |
| Banheiro social | 2,50 x 1,50 m | Nicho, bancada em mármore e revestimento cerâmico |
| Quarto | 2,90 x 2,60 m | Cabe guarda-roupa, cama e escrivaninha |
| Suíte | 2,70 x 4,90 m | Inclui recuo de closet de aproximadamente 1,40 x 1,60 m |
| Banheiro da suíte | 1,30 x 2,80 m | Nicho e área de banho ampla, com box previsto |
Repare em duas decisões inteligentes dessa planta. A sala recebeu quase 5 metros no lado maior, o que gera sensação de amplitude logo na entrada, que é onde o comprador decide se gosta ou não da casa. E a suíte ganhou um recuo lateral que vira closet planejado, liberando o restante do quarto só para cama e televisão.
Na prática, esses dois movimentos custam pouco em obra e valem muito na visita do comprador.
O que entrou e o que ficou de fora dos R$ 135 mil
Aqui está a parte que separa orçamento honesto de número de vitrine. O construtor deixou claro o que os R$ 135.000 cobrem e o que não cobrem.
Dentro da conta:
- Material de construção
- Mão de obra
- Documentação até a entrega
- Impermeabilização da viga baldrame e das paredes
Fora da conta:
- Retrabalho contratado depois para corrigir serviços malfeitos pela primeira equipe
- Materiais furtados no canteiro, incluindo tinta
- Documentação pós-venda
Guarde esse detalhe quando montar sua própria planilha. Retrabalho e furto não aparecem em nenhum orçamento inicial, mas aparecem no extrato bancário. Reserve uma linha de contingência entre 5% e 10% do valor da obra e você deixa de tratar esses eventos como surpresa.
O detalhe que faz diferença: a impermeabilização de baldrame e paredes entrou no custo. Em casa térrea de padrão popular, é comum cortar exatamente esse item para economizar, e o resultado aparece em umidade ascendente no rodapé dois anos depois, com a casa já vendida e o nome do construtor na garantia.
Terreno: a conta que muda a margem antes da primeira parede
O lote original tinha 15 x 19 metros e foi comprado por R$ 70.000. Dividido em duas frações de 7,5 x 19 metros, cada casa carregou R$ 35.000 de terreno.
Em outro ponto da cidade, o mesmo investidor comprou um terreno com escritura e registro por cerca de R$ 40.000, também dividido em duas unidades. Fração de R$ 20.000 por casa, quase metade do custo de terreno da primeira operação.
Essa diferença de R$ 15.000 por unidade não é detalhe, é margem inteira. E ela vem de uma estratégia específica: comprar terreno irregular e regularizar rápido. O construtor é advogado e usa a própria formação para acelerar esse processo, comprando abaixo do preço de mercado justamente porque o imóvel tem pendência documental que afasta a maioria dos compradores.
O que isso significa para você: se não domina a parte jurídica, orce a assessoria antes de fechar a compra do terreno irregular. Regularização travada transforma capital parado em prejuízo, porque o terreno não pode receber financiamento nem escritura de venda.
A distorção de preço que sustenta o negócio
Aqui está o insight de mercado mais valioso do vídeo, e ele vale para qualquer região metropolitana do Brasil.
Em Planaltina, no Distrito Federal, a 19 quilômetros de distância, apartamentos do programa habitacional popular com 42 m² estão sendo vendidos por R$ 198.000. Do lado goiano, casas com o dobro da metragem são comercializadas na faixa de R$ 180.000 a R$ 190.000.
Dobro do tamanho, preço menor, mesmo trânsito até Brasília. O construtor aponta que os trechos de engarrafamento enfrentados por quem sai de Planaltina-DF são praticamente os mesmos de quem sai de Planaltina-GO, e que a diferença real fica no transporte público.
Distorções assim existem em toda divisa de região metropolitana. Elas nascem de percepção de status, de limite administrativo e de disponibilidade de crédito, não de qualidade de vida proporcional. Quem constrói casa para vender e identifica esse tipo de arbitragem ganha nos dois lados: compra terreno barato do lado subvalorizado e vende para o comprador que enxerga a comparação.
Estudo de viabilidade por quadra, não por cidade
O ponto mais estratégico do vídeo cabe em uma frase: o construtor faz estudo de viabilidade em cada quadra onde constrói, para saber o que vende naquela região específica.
É por isso que as unidades do segundo terreno terão 80 m², dois quartos sem suíte, churrasqueira e área gourmet compacta. Bairro tranquilo, mas mais afastado, com perfil de comprador que não absorve preço alto. Colocar suíte ali significaria elevar o custo sem elevar o preço de venda na mesma proporção.
Já o terceiro terreno, de 13 x 25 metros e próximo ao centro, com prefeitura, hospital, mercados e parada de ônibus a poucos minutos, vai receber casas de 110 m² com três quartos e suíte. Produto maior, preço maior, público diferente.
O mesmo construtor, a mesma cidade, três produtos distintos. A localização define o produto, e o produto define o custo aceitável.
| Operação | Metragem | Configuração | Fração do terreno |
|---|---|---|---|
| Casa entregue | 86 m² | 2 quartos com suíte, garagem coberta | R$ 35.000 |
| Segunda obra | 80 m² | 2 quartos sem suíte, churrasqueira e área gourmet | R$ 20.000 |
| Terceira obra | 110 m² | 3 quartos com suíte, região central | Terreno 13 x 25 m |
Vale registrar que uma das unidades do segundo terreno foi vendida antes mesmo do assentamento do primeiro tijolo. Isso não é sorte, é produto certo na quadra certa.
Os dois erros que atrasaram a obra
Nenhum dos dois foi de projeto ou de orçamento. Ambos foram de gestão.
O primeiro veio do clima. Período muito chuvoso na região travou etapas que dependem de secagem e de trabalho externo. Você não controla a chuva, mas controla o cronograma: concentre fundação, alvenaria e cobertura fora da janela chuvosa da sua região e deixe acabamento interno para o período de instabilidade.
O segundo veio da equipe. O mestre de obras assumiu várias obras ao mesmo tempo e o ritmo caiu, o que gerou atraso e serviços que precisaram ser refeitos por outra equipe depois. Se você já passou por isso, sabe que o custo do retrabalho quase sempre supera a economia obtida na contratação.
O terceiro terreno já traz um custo antecipado que serve de alerta. A casa antiga foi demolida em duas horas de máquina, mas o lote ainda precisa de remoção de tocos com retroescavadeira, aterro considerável e muro de arrimo. Terreno com desnível cobra o preço antes da fundação, e esse valor precisa entrar na viabilidade antes da assinatura da compra.
Como aplicar esses números no seu primeiro projeto
Transforme a leitura em planilha. O caminho prático:
- Defina o produto pela quadra, não pelo seu gosto. Visite imobiliárias da região e pergunte o que vendeu nos últimos seis meses e por quanto
- Calcule a fração de terreno por unidade, não o valor total do lote. Dividir um terreno de 15 x 19 metros em duas frações mudou o custo de R$ 70.000 para R$ 35.000 por casa
- Padronize a planta e repita entre obras. A mesma planta usada em endereços diferentes reduz erro de execução, acelera a equipe e barateia a compra de material
- Reserve de 5% a 10% para retrabalho, furto e imprevisto climático. Esses itens ficaram fora dos R$ 135.000 e existem em qualquer canteiro
- Verifique a documentação antes da compra do terreno. Terreno irregular só vale a pena se você tiver caminho claro e prazo estimado para regularizar
- Antecipe o custo de terraplanagem e contenção. Aterro e muro de arrimo saem antes da fundação e não aparecem no custo por metro quadrado construído
Quem constrói casa para vender com disciplina de planilha trabalha com previsibilidade. Quem constrói pelo entusiasmo descobre o custo real quando o dinheiro já acabou.
Está montando sua primeira viabilidade e quer entender melhor a composição de custo por etapa antes de comprar o terreno? Acompanhe os próximos conteúdos do blog e comece hoje mesmo a levantar os preços de venda praticados na quadra que você tem em vista. Esse número é o teto do seu orçamento, e ele precisa vir antes de qualquer outra conta.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Quanto custa construir uma casa de 86 m² para vender em 2026?
R: Nesta obra em Planaltina, Goiás, material, mão de obra e documentação somaram R$ 135.000, o equivalente a cerca de R$ 1.570 por metro quadrado. Com a fração do terreno de R$ 35.000, a operação total chegou a R$ 170.000.
P: Vale a pena dividir um terreno em duas frações para construir?
R: Faz diferença direta na margem. Um lote de 15 x 19 metros comprado por R$ 70.000 e dividido em duas frações reduziu o custo de terreno para R$ 35.000 por casa. A viabilidade depende do recuo mínimo e da metragem permitida pela legislação municipal.
P: Comprar terreno irregular para construir compensa?
R: O preço de compra costuma ficar bem abaixo do mercado justamente pela pendência documental. Compensa quando você tem assessoria jurídica com caminho claro para regularizar, porque sem escritura e registro o imóvel não recebe financiamento bancário na hora da venda.
P: O que fica de fora de um orçamento de obra e pega o construtor de surpresa?
R: Retrabalho por serviço malfeito, furto de material no canteiro, atrasos por chuva e documentação pós-venda. Nenhum desses itens entrou nos R$ 135.000 declarados nesta obra. Reserve entre 5% e 10% do valor da obra para essa linha.
P: Como escolher a metragem certa da casa que vou construir para vender?
R: Faça estudo de viabilidade por quadra, não pela cidade inteira. Em bairro mais afastado, o produto que gira é a casa de dois quartos sem suíte. Em região central, com hospital, mercados e transporte próximos, a casa de três quartos com suíte sustenta preço maior.
P: Por que casas maiores em cidade vizinha custam menos que apartamentos pequenos?
R: Limite administrativo, percepção de status e disponibilidade de crédito criam distorções em divisas de região metropolitana. Apartamentos de 42 m² em Planaltina-DF são vendidos por R$ 198.000, enquanto casas com o dobro do tamanho do lado goiano ficam na faixa de R$ 180.000 a R$ 190.000, com trajeto semelhante até Brasília.
