Se você mora em condomínio, aluga um imóvel por plataformas digitais ou faz parte de um síndico ou conselho, precisa entender uma decisão que mudou o andamento de dezenas de processos no país. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão nacional de ações judiciais que discutem se um condomínio pode barrar o aluguel de curta temporada mesmo quando a convenção não traz uma proibição expressa.
A decisão não libera nem proíbe o Airbnb em prédios residenciais. O que o tribunal fez foi escolher dois processos, um de São Paulo e outro de Santa Catarina, para julgar sob o rito dos recursos repetitivos. Esse julgamento vai gerar uma tese que orientará todos os juízes do país, batizada de Tema 1.443.
Por que isso muda o jogo para quem já convive com o tema
Você que aluga seu apartamento por temporada, ou mora ao lado de quem faz isso, sabe que essa é uma discussão recorrente em assembleias. Até aqui, cada tribunal estadual decidia de um jeito. Um condomínio conseguia proibir a atividade com base numa cláusula genérica de uso residencial. Outro exigia proibição expressa por escrito na convenção.
Enquanto o STJ não bate o martelo sobre o Tema 1.443, todo processo parecido no Brasil fica parado. Na prática, se você está no meio de uma disputa sobre esse assunto, o seu caso entra na fila de espera.
O detalhe é que essa suspensão não apaga uma decisão anterior do próprio STJ, tomada em maio deste ano, que já tinha peso relevante sobre o tema.
O que já foi decidido e o que ainda está em aberto
Em 7 de maio, a Segunda Seção do STJ julgou um caso específico envolvendo um condomínio em Belo Horizonte. Por cinco votos a quatro, os ministros entenderam que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada de uma unidade pode descaracterizar a destinação residencial do prédio. Segundo os dados do próprio tribunal, isso exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudar o uso da unidade.
Essa decisão, porém, não foi tomada sob rito de repetitivo. Ela vale para aquele processo, mas por ter saído da Segunda Seção, tende a orientar julgamentos parecidos em instâncias inferiores.
Já a suspensão anunciada agora nasceu de uma decisão tomada em 26 de maio, mas só divulgada publicamente na quinta-feira, dia 17. Ela escolheu dois recursos para responder uma pergunta diferente: a cláusula de uso residencial, sozinha e sem menção explícita a plataformas digitais, já basta para proibir a locação de curta temporada?
| Processo | Origem | Discussão central | Situação atual |
|---|---|---|---|
| REsp 2.121.055 (julgamento de maio) | Belo Horizonte (MG) | Exploração comercial reiterada x destinação residencial | Decidido, mas não vinculante para todos |
| REsp 2.272.537 | Florianópolis (SC) | Regimento interno pode proibir locação fracionada | Suspenso, aguarda Tema 1.443 |
| REsp 2.272.536 | São Paulo (SP) | Convenção genérica basta para proibir Airbnb | Suspenso, aguarda Tema 1.443 |
Segundo os advogados ouvidos na reportagem original, existe divergência sobre se as duas decisões se contradizem. Um deles defende que uma complementa a outra. O outro entende que há conflito real entre os entendimentos anteriores do tribunal, e que o julgamento do Tema 1.443 vai servir justamente para uniformizar isso.
O que muda na prática para quem aluga, mora ou administra um condomínio
Se você já anuncia um imóvel no Airbnb, a suspensão não te obriga a parar agora. Também não te dá uma autorização geral para continuar sem restrições. O que vale, hoje, é a decisão de maio, aplicada ao caso concreto que foi julgado, mas com potencial de influenciar decisões parecidas.
Na prática, o que isso significa para você:
- Se seu condomínio já proibiu a locação por temporada com quórum de dois terços, essa decisão continua valendo.
- Se você está em disputa judicial sobre esse exato ponto, seu processo fica suspenso até a definição do Tema 1.443.
- Se você é síndico e pretende levar o assunto à assembleia, o ideal é buscar uma cláusula expressa na convenção, em vez de depender só da previsão genérica de uso residencial.
Um dos advogados ouvidos avalia que, se o entendimento de maio prevalecer no julgamento repetitivo, proprietários poderão ser obrigados a interromper a atividade quando ela se enquadrar como exploração comercial reiterada, e a oferta desse tipo de hospedagem em condomínios residenciais tende a cair.
Ainda não há data definida para o julgamento do Tema 1.443. Até lá, cada condomínio segue regido pela própria convenção e pelo histórico de decisões que já tiver enfrentado.
Para acompanhar esse e outros desdobramentos que afetam direto o seu imóvel, o seu condomínio ou o seu investimento, siga o Portal de Notícias Web Imóveis e receba as atualizações assim que o STJ decidir o próximo capítulo dessa história.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: O Airbnb está proibido em condomínios residenciais depois dessa decisão do STJ?
R: Não. O STJ apenas suspendeu processos que discutem o assunto até definir uma tese única. Não há proibição nem liberação geral.
P: Quem já aluga pelo Airbnb precisa parar agora?
R: Não é obrigatório interromper a atividade imediatamente. O proprietário deve seguir a convenção do próprio condomínio e qualquer decisão judicial específica sobre a sua unidade.
P: O que é o Tema 1.443 do STJ?
R: É a tese jurídica que vai definir se a cláusula de uso residencial na convenção, sozinha, já é suficiente para proibir a locação de curta temporada, sem precisar de proibição expressa.
P: Quantos votos são necessários para um condomínio proibir a locação por temporada?
R: Segundo a decisão de maio da Segunda Seção do STJ, alterar a destinação da unidade para impedir esse tipo de uso exige aprovação de dois terços dos condôminos.
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