Se você tem imóvel alugado, provavelmente já viu circular nas redes que o governo estaria escondendo a nova alíquota de imposto sobre locação até depois das eleições. A história tem um fundo real, mas a data e o efeito estão distorcidos.
A reforma tributária já está em fase de transição, e as regras que valem para o aluguel estão escritas na lei desde janeiro de 2025. O que ainda não existe é o número final da alíquota padrão.
O que já está valendo em 2026
Este ano funciona como período de calibração. A cobrança está em 1%, sendo 0,9% de CBS, o tributo federal, e 0,1% de IBS, o tributo de estados e municípios.
O objetivo dessa cobrança não é arrecadar, e sim testar a infraestrutura de emissão e recolhimento antes da virada. Se você recebe aluguel e se enquadra nas regras que veremos adiante, é nessa fase que os sistemas estão sendo ajustados.
Quando sai a alíquota definitiva
Aqui está a correção mais importante sobre o boato que circula. O calendário oficial deste primeiro ciclo é o seguinte:
| Etapa | Responsável | Prazo |
|---|---|---|
| Envio da proposta de cálculo | Receita Federal | 14 de setembro de 2026 (cumprido) |
| Validação e envio dos cálculos ao Senado | TCU | Até 30 de outubro de 2026 |
| Fixação da alíquota de referência da CBS para 2027 | Senado Federal | Até 15 de dezembro de 2026 |
Essas datas valem para o primeiro ciclo, que recebeu uma prorrogação de 45 dias. A regra ordinária prevista na lei fixa 15 de setembro para o envio pelo TCU e 31 de outubro para a deliberação do Senado, prazos que voltam a valer nos ciclos seguintes.
Existe ainda uma regra de contingência. Se o Senado não deliberar no prazo, prevalecem temporariamente os cálculos do TCU.
O ponto que sustenta a desconfiança do mercado é legítimo. O número definitivo aparece depois das urnas, e as projeções atuais já superam o teto discutido durante a tramitação. Uma estimativa oficial usada para fins orçamentários apontou 27,91%, acima do limite de 26,5% previsto na lei.
Quem realmente paga imposto sobre aluguel
Esta é a parte que tranquiliza a maior parte dos proprietários. A reforma tributária criou uma regra de escala com dois critérios que precisam ser atendidos ao mesmo tempo.
A lei restringe a incidência de IBS e CBS a quem tem mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil, critérios cumulativos. Quem fica fora desse perfil continua tributado apenas pelo Imposto de Renda, no carnê leão de sempre.
Traduzindo para a sua realidade:
- Você tem um, dois ou três imóveis alugados: nada muda na sua rotina fiscal por causa dos novos tributos.
- Você tem mais de três imóveis, mas fatura menos de R$ 240 mil por ano: também fica de fora, porque os dois critérios precisam ser atendidos juntos.
- Você tem mais de três imóveis e fatura acima desse teto: passa a ser contribuinte do novo sistema.
O limite de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA, o que protege o proprietário da corrosão inflacionária do parâmetro ao longo dos anos.
Os dois amortecedores do aluguel residencial
Para quem se enquadra como contribuinte, a lei criou duas travas que reduzem bastante a conta.
Redutor de alíquota de 70%. As locações de bens imóveis contam com redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS. Considerando uma alíquota de referência de 28% no sistema pleno, a alíquota efetiva sobre a locação fica em torno de 8,4%.
Redutor social de R$ 600. Na locação residencial, o contribuinte pode deduzir da base de cálculo o valor de R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da própria base, com atualização mensal pelo IPCA.
Veja como isso funciona na prática, num aluguel de R$ 3.000 mensais:
- Valor do aluguel: R$ 3.000
- Menos o redutor social: R$ 3.000 menos R$ 600, resultando em base de R$ 2.400
- Alíquota efetiva de 8,4% sobre R$ 2.400
- Imposto do mês: cerca de R$ 201,60
Na ponta do lápis, isso representa pouco menos de 6,7% do valor cheio do contrato. Quanto menor o aluguel, maior o peso relativo do redutor de R$ 600, o que favorece quem opera na faixa popular.
Uma observação necessária: esse cálculo considera o sistema pleno. Durante a transição, que segue até 2033, as alíquotas sobem de forma gradual.
Onde a conta aperta de verdade
Dois segmentos ficaram fora da proteção dada à locação residencial de longo prazo.
Aluguel por temporada. Contratos de locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos são tributados pelas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, que têm redução de alíquota de 40% e não os redutores da locação comum. Na prática, quem opera em plataformas de curta temporada sai de uma alíquota efetiva na casa dos 8,4% para algo próximo de 16,8%, considerando referência de 28%, e ainda perde o desconto fixo de R$ 600.
Administração imobiliária. O setor de prestação de serviços enfrenta uma das transições mais pesadas do novo modelo. Imobiliárias que administram carteiras de locação tendem a ver sua carga subir, e esse custo costuma aparecer na taxa de administração. No fim da cadeia, quem absorve é o proprietário, com margem menor, ou o inquilino, no reajuste.
Se você opera por temporada ou vive de administração de carteira, o planejamento precisa começar agora, não em janeiro de 2027.
O que fazer nos próximos meses
Antes da virada, vale organizar quatro frentes:
- Conte seus imóveis alugados e some a receita bruta anual. Esse é o teste que define se você entra ou não no novo regime.
- Separe os contratos por prazo. Tudo que for inferior a 90 dias segue outra regra e precisa de conta própria.
- Reveja a precificação da temporada. Se a carga dobra em relação à locação comum, a diária precisa refletir isso ou a margem some.
- Converse com seu contador antes de dezembro. A alíquota de referência sai até 15 de dezembro, e quem já tiver o cenário montado só precisa preencher o número.
A reforma tributária simplifica processos no longo prazo, mas não foi desenhada para reduzir a carga total. Quem se antecipa à aplicação da lei protege margem. Quem espera o número sair costuma reagir tarde.
Quer acompanhar como a reforma tributária afeta aluguel, venda de imóveis e administração de carteiras? Continue acompanhando as análises do Web Imóveis e ajuste seu planejamento com base na lei, não em corrente de mensagem.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação de contador ou advogado tributarista. Consulte um profissional habilitado para avaliar o seu caso.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Quem paga IBS e CBS sobre aluguel?
R: Apenas quem cumpre dois critérios ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis alugados e receita anual de locação acima de R$ 240 mil. Fora disso, a tributação segue apenas pelo Imposto de Renda.
P: Qual a alíquota do imposto sobre aluguel residencial?
R: A locação de imóveis tem redução de 70% nas alíquotas. Considerando referência de 28% no sistema pleno, a alíquota efetiva fica em torno de 8,4%, ainda reduzida pelo redutor social de R$ 600 por imóvel.
P: Quando o governo divulga a alíquota definitiva?
R: O TCU envia os cálculos ao Senado até 30 de outubro de 2026, e o Senado fixa a alíquota de referência da CBS para 2027 até 15 de dezembro de 2026.
P: Aluguel por temporada paga mais imposto?
R: Sim. Locações residenciais de até 90 dias ininterruptos seguem as regras de hotelaria, com redução de alíquota de 40% e sem direito ao redutor social de R$ 600.
P: Qual imposto está sendo cobrado em 2026?
R: A fase de transição opera com alíquota de teste de 1%, dividida em 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, voltada a calibrar os sistemas de cobrança.
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