Seu contrato faz aniversário em outubro e a dúvida já apareceu: de quanto será o aumento? O reajuste de aluguel não depende de palpite. Ele sai de uma conta direta, que você resolve em poucos minutos se tiver em mãos o valor que paga hoje, o índice previsto no contrato e o mês em que o documento foi assinado.
A fórmula é esta: novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado em 12 meses ÷ 100). Se o índice for 3,34%, você multiplica o aluguel por 1,0334 e pronto.
Por que o índice do contrato muda tanto o valor final
Dois inquilinos com o mesmo aluguel podem receber aumentos bem diferentes só porque a cláusula aponta para índices distintos. Imagine um aluguel de R$ 2.800 com aniversário em outubro de 2026. Veja o resultado em cada caso:
| Índice | Quem calcula | O que mede | Acumulado em 12 meses | Novo aluguel |
|---|---|---|---|---|
| IGP-M (até set/2026) | FGV | Atacado, consumo e construção civil | 3,34% | R$ 2.893,52 |
| IPCA (até ago/2026) | IBGE | Inflação oficial, famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos | 4,22% | R$ 2.918,16 |
| INPC (até ago/2026) | IBGE | Inflação para famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos, com mais peso de alimentos | 3,98% | R$ 2.911,44 |
Nesse exemplo, o IPCA custaria R$ 24,64 a mais por mês que o IGP-M. Em 12 meses, a diferença chega a R$ 295,68.
Os períodos da tabela não coincidem por causa do calendário de divulgação. O IGP-M sai no fim do próprio mês de referência, com a coleta fechando no dia 20, e a FGV já publicou o número de setembro. Já o IPCA e o INPC saem por volta do dia 10 do mês seguinte. Para quem faz aniversário no começo de outubro, o último dado fechado desses dois é o de agosto. A regra mais usada pelo mercado é aplicar o acumulado do mês anterior ao aniversário, mas confira a redação da sua cláusula, porque alguns contratos fixam outro mês de referência.
Por que o IGP-M perdeu espaço
O IGP-M subiu 1,57% em setembro, puxado pelo atacado, depois de recuar 0,22% em agosto. Esse sobe e desce explica a desconfiança com o índice. O advogado Kevin de Sousa, integrante do IBRADIM, lembra que cerca de 60% da composição do IGP-M vem de preços no atacado, muito ligados ao dólar e a commodities como soja e minério de ferro. Quando esses preços disparam no mercado internacional, o reajuste de aluguel pode saltar sem nenhuma relação com a realidade de quem mora de aluguel na cidade.
Por isso, o IPCA ganhou espaço nos contratos depois da pandemia. A própria FGV criou o IVAR em 2022, índice que mede a variação dos aluguéis residenciais efetivamente praticados. Na teoria, seria o mais adequado. Na prática, ele cobre apenas São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, e quase não aparece em contratos.
Dá para trocar o índice no meio do contrato, mas só se locador e locatário concordarem.
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Sobre qual valor o índice incide e quando ele chega ao boleto
O índice se aplica ao aluguel que você paga hoje, não ao valor da assinatura original. Se você mora no mesmo imóvel há quatro anos, a base é a parcela mais recente. Condomínio, IPTU e taxas ficam de fora, porque têm reajustes próprios.
O reajuste de aluguel vale a partir da data de aniversário do contrato, mas o boleto corrigido costuma chegar no mês seguinte. Isso acontece porque o aluguel geralmente é pago depois do uso do imóvel. Por exemplo: um contrato assinado em 3 de novembro de 2025 será reajustado em novembro de 2026, e o primeiro boleto com o valor novo vence em dezembro.
Existe uma exceção na Lei do Inquilinato. Se o contrato não tem nenhuma garantia locatícia, como fiador, caução ou seguro-fiança, o proprietário pode cobrar o aluguel já no mês a que ele se refere. No mesmo exemplo, o valor corrigido seria cobrado em novembro.
O que a lei permite e o que não permite
Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e pela Lei 10.192/2001, as regras são estas:
- Não é permitido indexar o aluguel ao salário mínimo nem a moeda estrangeira ou variação cambial.
- Não existe teto legal para o percentual. O limite é o índice que consta no contrato.
- Sem cláusula de reajuste, não há aumento automático.
- Reajustes em intervalo menor que um ano são nulos.
E se o proprietário quiser cobrar mais que o índice? Segundo Kevin de Sousa, ele não pode fazer isso por conta própria. O artigo 18 da Lei do Inquilinato exige acordo entre as partes para qualquer mudança no valor ou no critério de correção. Se o contrato prevê correção pela inflação a cada 12 meses, um boleto acima disso só vale com a sua concordância expressa.
A saída judicial é a ação revisional, que pode ser pedida por qualquer das partes depois de três anos de contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Em imóvel residencial, ela quase não é usada. Perícia técnica, custas e honorários costumam custar mais do que a diferença que se quer discutir.
Três termos que as pessoas confundem:
- Reajuste: correção anual pelo índice do contrato. Repõe a inflação e não muda o valor real.
- Revisão: rediscussão do valor para alinhá-lo ao mercado, por acordo ou por decisão da Justiça.
- Aumento: qualquer valor acima da correção da inflação, que depende de acordo.
O reajuste veio alto? Veja como negociar
A lei permite que as partes renegociem o valor ou a cláusula a qualquer momento. E o proprietário costuma ter interesse em manter você, já que imóvel vazio gera custos. Segundo o advogado, um único mês de vacância pode custar mais que a diferença percentual que ele queria impor.
Se você é inquilino, reúna argumentos antes de conversar:
- Histórico de pagamentos em dia e cuidado com o imóvel.
- Tempo de permanência no contrato.
- Preços de imóveis parecidos no mesmo bairro.
Você também pode propor um reajuste escalonado ao longo do ano, um percentual menor em troca de um prazo de contrato mais longo ou a troca para um índice alternativo. Seja qual for o acordo, formalize em aditivo assinado. Conversas por mensagem e capturas de tela podem não proteger você se houver disputa.
Quer acompanhar índices atualizados, guias de contrato e as próximas mudanças que afetam quem aluga ou investe em imóveis? Continue lendo o Portal de Notícias Web Imóveis e confira os outros conteúdos práticos do blog sobre mercado imobiliário.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Meu contrato usa IGP-M. Qual percentual aplico em outubro de 2026?
R: Para aniversário em outubro, o acumulado de 12 meses até setembro é de 3,34%, segundo a FGV. Confirme na cláusula se o contrato indica outro mês de referência.
P: O índice ficou negativo. Meu aluguel diminui?
R: Depende do contrato. Se ele for omisso, a regra geral é que o valor diminua. A maioria dos contratos traz uma trava que trata o reajuste como zero, e a Justiça costuma validar essa cláusula.
P: O proprietário esqueceu de reajustar no ano passado. Ele pode cobrar o valor retroativo?
R: O entendimento jurídico predominante é que não. O STJ já decidiu nesse sentido. Ele pode aplicar o reajuste daqui para frente.
P: Meu contrato venceu e eu continuo no imóvel. Ainda há reajuste?
R: Sim. O contrato passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas condições. A cláusula de reajuste continua valendo e a data-base é a original.
P: Quanto tempo antes o proprietário precisa avisar sobre o reajuste?
R: Varia conforme o contrato, mas o mais comum é avisar 30 dias antes da cobrança do valor novo.
