Se você aluga ou pensa em alugar um imóvel, a notícia tem dois lados. O aluguel residencial subiu 0,52% em setembro, o menor avanço dos últimos meses, mas o preço dos anúncios já acumula alta de 7,11% em 2026. Os dados são do índice FipeZap e mostram um mercado que esfria devagar, e não de forma geral: algumas capitais seguem em disparada, enquanto outras já registram queda.
O que o FipeZap mede e o que ele não mede
O índice acompanha o preço dos anúncios de novos aluguéis residenciais. Isso significa que ele não representa o reajuste dos contratos que já estão em vigor, nem os valores efetivamente fechados entre proprietário e inquilino. Se você já mora de aluguel, o seu aumento depende do índice previsto no contrato. O FipeZap serve como termômetro do preço que os proprietários pedem hoje por um imóvel que acaba de entrar no mercado.
Os números de setembro
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Aluguel residencial (FipeZap) em julho | 0,70% |
| Aluguel residencial (FipeZap) em agosto | 0,55% |
| Aluguel residencial (FipeZap) em setembro | 0,52% |
| IPCA em setembro | 0,82% |
| IGP-M em setembro | 1,57% |
| Aluguel acumulado de janeiro a setembro | 7,11% (era 6,56% até agosto) |
| IPCA acumulado no ano | 3,95% |
| IGP-M acumulado no ano | 3,45% |
Em setembro, o aluguel subiu menos que a inflação oficial e menos que o IGP-M. No acumulado do ano, porém, ele segue com folga na frente dos dois. A desaceleração mensal vem desde abril.
Entre as 36 cidades monitoradas pelo FipeZap, 31 tiveram aumento de preço entre agosto e setembro. Nas capitais, foram 19 altas e 3 quedas.
Quem subiu e quem caiu em setembro
Goiânia teve a maior alta mensal entre as capitais, com 1,15%, seguida de Maceió (1,06%), Florianópolis (1,02%) e Salvador (0,91%). Essas quatro foram as únicas a superar o IPCA do mês.
Do outro lado, três capitais recuaram: Brasília (queda de 0,53%), Cuiabá (0,19%) e Aracaju (0,16%). Em Aracaju, a queda vem depois de um recuo de 2,20% em agosto.
Ranking do aluguel residencial nas capitais em 2026
Campo Grande lidera o ano, com alta de 16,91% até setembro, ante 16,25% até agosto. Natal ocupa o segundo lugar (14,36%), Aracaju o terceiro (13,39%) e Fortaleza o quarto (12,49%).
| Capital | Alta de janeiro a setembro |
|---|---|
| Campo Grande (MS) | 16,91% |
| Natal (RN) | 14,36% |
| Aracaju (SE) | 13,39% |
| Fortaleza (CE) | 12,49% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 11,86% |
| Manaus (AM) | 10,98% |
| Vitória (ES) | 9,91% |
| Teresina (PI) | 9,77% |
| João Pessoa (PB) | 6,87% |
| Goiânia (GO) | 6,80% |
| Porto Alegre (RS) | 6,41% |
| Curitiba (PR) | 6,29% |
| Recife (PE) | 6,15% |
| Salvador (BA) | 6,00% |
| Belo Horizonte (MG) | 5,75% |
| Brasília (DF) | 5,52% |
| Cuiabá (MT) | 4,96% |
| São Paulo (SP) | 4,93% |
| Maceió (AL) | 3,25% |
| Florianópolis (SC) | 2,65% |
| São Luís (MA) | 0,69% |
| Belém (PA) | 0,43% |
São Paulo e Rio seguem ritmos diferentes
No Rio de Janeiro, o aluguel subiu 0,74% em setembro, abaixo dos 0,99% de agosto. A alta acumulada foi de 11,04% para 11,86%, o que coloca a cidade na quinta posição do ranking.
Em São Paulo, o movimento foi inverso no mês: 0,64% em setembro, acima dos 0,29% de agosto. O acumulado passou de 4,27% para 4,93%, cerca de um ponto percentual acima da inflação.
As duas capitais continuam entre as mais caras. São Paulo tem o maior preço médio de locação entre as 22 capitais monitoradas, com R$ 65,78 por m². O Rio aparece em quarto lugar, com R$ 61,86 por m².
Rentabilidade do aluguel fica estável
A rentabilidade média projetada do aluguel residencial foi de 6,13% ao ano em setembro, quase igual aos 6,14% de agosto. Esse retorno segue abaixo da taxa de juros real prevista para os próximos 12 meses, ou seja, o juro que sobra depois de descontar a inflação.
O que isso muda para você
Se você é inquilino:
- Use o preço por m² como régua. Em São Paulo, por exemplo, um apartamento de 60 m² teria preço médio anunciado de cerca de R$ 3.947 por mês (60 m² × R$ 65,78). No Rio, seriam cerca de R$ 3.712. Se o anúncio que você viu estiver bem acima da média do bairro, há espaço para negociar.
- Pesquise o seu mercado. A média nacional esconde diferenças grandes, como a de Campo Grande (alta de 16,91%) e a de Belém (0,43%).
- Não confunda os índices. O FipeZap mostra preço de anúncio. O seu reajuste vem do índice do contrato.
Se você é proprietário ou investidor:
- Reveja o preço pedido com base na sua cidade. Em capitais com queda recente, como Brasília e Cuiabá, pedir acima do mercado pode deixar o imóvel vazio por mais tempo.
- Compare a rentabilidade com o juro real. Com retorno médio de 6,13% ao ano, o aluguel sozinho rende menos que algumas aplicações de renda fixa. O ganho com valorização do imóvel também entra na conta.
- Faça o cálculo com custos. Uma alta de 7,11% sobre um aluguel de R$ 2.000, por exemplo, levaria o valor a R$ 2.142. Condomínio, IPTU e períodos vagos reduzem o que sobra.
Quer acompanhar os próximos números do FipeZap, os índices de reajuste e as tendências do mercado de locação? Continue lendo o Portal de Notícias Web Imóveis e confira os próximos conteúdos do blog.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: Quanto subiu o aluguel residencial em setembro de 2026?
R: O preço médio dos anúncios subiu 0,52% em setembro, segundo o índice FipeZap. Em agosto, a alta havia sido de 0,55%, e em julho, de 0,70%.
P: Quanto o aluguel acumula de alta em 2026?
R: De janeiro a setembro, o aluguel residencial acumula 7,11%, contra 3,95% do IPCA e 3,45% do IGP-M no mesmo período.
P: O FipeZap mostra o reajuste do meu contrato?
R: Não. O índice mede o preço de anúncios de novos aluguéis. O reajuste de contratos em vigor segue o índice previsto no contrato, como IGP-M ou IPCA.
P: Qual capital tem o aluguel mais caro?
R: São Paulo, com preço médio de R$ 65,78 por m² entre as 22 capitais monitoradas. O Rio de Janeiro aparece em quarto lugar, com R$ 61,86 por m².
P: Em quais capitais o aluguel mais subiu em 2026?
R: Campo Grande (16,91%), Natal (14,36%), Aracaju (13,39%), Fortaleza (12,49%) e Rio de Janeiro (11,86%) lideram o ranking até setembro.
