Se você tem imóvel alugado, provavelmente já viu circular nas redes que o governo estaria escondendo a nova alíquota de imposto sobre locação até depois das eleições. A história tem um fundo real, mas a data e o efeito estão distorcidos. A reforma tributária já está em fase de transição, e as regras que valem para o aluguel estão escritas na lei desde janeiro de 2025. O que ainda não existe é o número final da alíquota padrão. O que já está valendo em 2026 Este ano funciona como período de calibração. A cobrança está em 1%, sendo 0,9% de CBS, o tributo federal, e 0,1% de IBS, o tributo de estados e municípios. O objetivo dessa cobrança não é arrecadar, e sim testar a infraestrutura de emissão e recolhimento antes da virada. Se você recebe aluguel e se enquadra nas regras que veremos adiante, é nessa fase que os sistemas estão sendo ajustados. Quando sai a alíquota definitiva Aqui está a correção mais importante sobre o boato que circula. O calendário oficial deste primeiro ciclo é o seguinte: Etapa Responsável Prazo Envio da proposta de cálculo Receita Federal 14 de setembro de 2026 (cumprido) Validação e envio dos cálculos ao Senado TCU Até 30 de outubro de 2026 Fixação da alíquota de referência da CBS para 2027 Senado Federal Até 15 de dezembro de 2026 Essas datas valem para o primeiro ciclo, que recebeu uma prorrogação de 45 dias. A regra ordinária prevista na lei fixa 15 de setembro para o envio pelo TCU e 31 de outubro para a deliberação do Senado, prazos que voltam a valer nos ciclos seguintes. Existe ainda uma regra de contingência. Se o Senado não deliberar no prazo, prevalecem temporariamente os cálculos do TCU. O ponto que sustenta a desconfiança do mercado é legítimo. O número definitivo aparece depois das urnas, e as projeções atuais já superam o teto discutido durante a tramitação. Uma estimativa oficial usada para fins orçamentários apontou 27,91%, acima do limite de 26,5% previsto na lei. Quem realmente paga imposto sobre aluguel Esta é a parte que tranquiliza a maior parte dos proprietários. A reforma tributária criou uma regra de escala com dois critérios que precisam ser atendidos ao mesmo tempo. A lei restringe a incidência de IBS e CBS a quem tem mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil, critérios cumulativos. Quem fica fora desse perfil continua tributado apenas pelo Imposto de Renda, no carnê leão de sempre. Traduzindo para a sua realidade: Você tem um, dois ou três imóveis alugados: nada muda na sua rotina fiscal por causa dos novos tributos. Você tem mais de três imóveis, mas fatura menos de R$ 240 mil por ano: também fica de fora, porque os dois critérios precisam ser atendidos juntos. Você tem mais de três imóveis e fatura acima desse teto: passa a ser contribuinte do novo sistema. O limite de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA, o que protege o proprietário da corrosão inflacionária do parâmetro ao longo dos anos. Os dois amortecedores do aluguel residencial Para quem se enquadra como contribuinte, a lei criou duas travas que reduzem bastante a conta. Redutor de alíquota de 70%. As locações de bens imóveis contam com redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS. Considerando uma alíquota de referência de 28% no sistema pleno, a alíquota efetiva sobre a locação fica em torno de 8,4%. Redutor social de R$ 600. Na locação residencial, o contribuinte pode deduzir da base de cálculo o valor de R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da própria base, com atualização mensal pelo IPCA. Veja como isso funciona na prática, num aluguel de R$ 3.000 mensais: Valor do aluguel: R$ 3.000 Menos o redutor social: R$ 3.000 menos R$ 600, resultando em base de R$ 2.400 Alíquota efetiva de 8,4% sobre R$ 2.400 Imposto do mês: cerca de R$ 201,60 Na ponta do lápis, isso representa pouco menos de 6,7% do valor cheio do contrato. Quanto menor o aluguel, maior o peso relativo do redutor de R$ 600, o que favorece quem opera na faixa popular. Uma observação necessária: esse cálculo considera o sistema pleno. Durante a transição, que segue até 2033, as alíquotas sobem de forma gradual. Onde a conta aperta de verdade Dois segmentos ficaram fora da proteção dada à locação residencial de longo prazo. Aluguel por temporada. Contratos de locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos são tributados pelas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, que têm redução de alíquota de 40% e não os redutores da locação comum. Na prática, quem opera em plataformas de curta temporada sai de uma alíquota efetiva na casa dos 8,4% para algo próximo de 16,8%, considerando referência de 28%, e ainda perde o desconto fixo de R$ 600. Administração imobiliária. O setor de prestação de serviços enfrenta uma das transições mais pesadas do novo modelo. Imobiliárias que administram carteiras de locação tendem a ver sua carga subir, e esse custo costuma aparecer na taxa de administração. No fim da cadeia, quem absorve é o proprietário, com margem menor, ou o inquilino, no reajuste. Se você opera por temporada ou vive de administração de carteira, o planejamento precisa começar agora, não em janeiro de 2027. O que fazer nos próximos meses Antes da virada, vale organizar quatro frentes: Conte seus imóveis alugados e some a receita bruta anual. Esse é o teste que define se você entra ou não no novo regime. Separe os contratos por prazo. Tudo que for inferior a 90 dias segue outra regra e precisa de conta própria. Reveja a precificação da temporada. Se a carga dobra em relação à locação comum, a diária precisa refletir isso ou a margem some. Converse com seu contador antes de dezembro. A alíquota de referência sai até 15 de dezembro, e quem já tiver o cenário montado só precisa preencher o número. A reforma tributária simplifica processos no longo prazo, … Continue lendo Reforma tributária e aluguel: quem paga, quanto paga e quando o número sai