Se você já tentou vender um imóvel e o comprador pediu para ver a matrícula atualizada, provavelmente ouviu falar em averbação de imóvel sem entender exatamente o que isso significa na prática. É mais simples do que parece: é o ato de anotar, na matrícula do bem, qualquer alteração relevante sobre o imóvel ou sobre o proprietário.
A Lei nº 6.015/1973, que trata dos registros públicos no Brasil, lista uma série de situações em que essa atualização é obrigatória. Mudança no nome da rua, construção de uma nova obra, demolição, reforma, correção de medidas do terreno, mudança de estado civil do proprietário, quitação de financiamento. Tudo isso precisa constar na matrícula para que ela reflita a realidade do bem.
Por que isso importa agora para quem vai comprar ou vender
Se você está pensando em comprar um imóvel, a matrícula é o documento que revela toda a história jurídica dele. Segundo Erika Stocco, diretora de Comunicação do Registro de Imóveis do Brasil, é através da matrícula que se verifica quem realmente tem direito sobre o bem, evitando fraudes, e se identifica se ele está livre de penhoras ou de qualquer indisponibilidade.
Isso significa que, se o imóvel que você quer comprar tem uma reforma não averbada ou uma hipoteca já quitada mas ainda registrada, a matrícula não vai contar a história completa. E isso é exatamente o tipo de brecha que gera problemas na negociação.
O que pode ser averbado na prática
As alterações se dividem em três grupos principais, segundo a legislação e o setor de registros.
| Tipo de alteração | Exemplos |
|---|---|
| Objetivas (sobre o imóvel) | Mudança no nome da rua, nova construção, demolição, reforma, correção de medidas do terreno |
| Subjetivas (sobre o proprietário) | Mudança de estado civil, nome, endereço ou profissão, pacto antenupcial, falecimento |
| Ônus reais (situação jurídica do bem) | Quitação de financiamento, cancelamento de alienação fiduciária, baixa de hipoteca, cancelamento de penhora |
Vale lembrar que averbação, registro, matrícula e escritura são coisas diferentes, mesmo que andem juntas no vocabulário do setor. A matrícula é o número único que identifica o imóvel e reúne todo seu histórico. O registro formaliza um negócio jurídico, como a compra e venda. A escritura é o documento com fé pública emitido pelo tabelionato. E a averbação é a anotação de uma mudança feita diretamente na matrícula já existente.
Quando você precisa averbar seu imóvel
Toda vez que houver uma mudança relevante prevista em lei, seja no imóvel, seja nos seus dados como proprietário, a averbação se torna necessária. Isso vale tanto para quem vai vender quanto para quem já mora há anos no mesmo lugar.
É comum encontrar imóveis antigos com a matrícula desatualizada, principalmente quando houve reforma ou ampliação que nunca chegou ao cartório. Regularizar essa pendência, mesmo em um imóvel com mais de 20 anos, traz mais segurança jurídica e pode até facilitar a venda por financiamento bancário.
Como fazer a averbação e quanto ela custa
O procedimento é solicitado no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado, apresentando os documentos que comprovam a atualização específica. Segundo a Associação dos Notários e Registradores do Brasil, cada tipo de averbação exige um conjunto próprio de documentos. Para cancelar uma hipoteca quitada, por exemplo, é preciso requerimento do proprietário com firma reconhecida e autorização de cancelamento do banco credor.
Também é possível fazer o pedido pela internet, através do site do Registro de Imóveis do Brasil, que reúne cartórios cadastrados em todo o país.
O custo é tabelado por estado e varia conforme o tipo de alteração. Em Minas Gerais, por exemplo, os valores em 2026 vão de R$ 6,68 a mais de R$ 12 mil, dependendo da complexidade do ato. Já o prazo também muda de cartório para cartório: o 7º Registro de Imóveis do Recife, por exemplo, trabalha com até 5 dias úteis para atos simples e até 10 dias úteis para processos mais complexos.
O que isso muda na prática para quem compra ou vende
Se você está numa negociação de compra e venda, alguns pontos merecem atenção antes de fechar negócio:
- Peça a Certidão de Teor da Matrícula antes de avançar com a compra, ela é pública e revela se há pendências de averbação
- Se você é vendedor e fez reforma, ampliação ou quitou financiamento recentemente, regularize a matrícula antes de anunciar o imóvel, isso evita atraso no fechamento
- Verifique se o imóvel tem mais de 20 anos sem atualização na matrícula, pendências antigas costumam dificultar a aprovação de financiamento bancário
- Confirme com o cartório local o custo e o prazo específicos, já que ambos variam por estado e por tipo de averbação
Se você quer entender outros documentos essenciais na compra e venda, como matrícula, escritura e due diligence imobiliária, vale continuar acompanhando o conteúdo do Portal de Notícias Web Imóveis.
FAQ – Perguntas Frequentes
P: O que é averbação de imóvel?
R: É o ato de registrar na matrícula do imóvel uma alteração ou atualização relevante, seja sobre o bem, sobre o proprietário ou sobre a situação jurídica, conforme prevê a Lei nº 6.015/1973.
P: Quem paga pela averbação do imóvel?
R: Depende do que está sendo averbado, podendo ser responsabilidade do comprador ou do vendedor. A Lei nº 6.015/1973 estabelece que o registro e a averbação podem ser solicitados por qualquer pessoa, que arca com as despesas.
P: Qual a diferença entre averbação e registro?
R: O registro formaliza um negócio jurídico sobre o imóvel, como a compra e venda. A averbação é a anotação de uma alteração posterior na matrícula já existente, como a quitação de uma hipoteca.
P: Como saber se um imóvel está com a matrícula atualizada?
R: Basta solicitar a Certidão de Teor da Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da região. Qualquer pessoa pode pedir, já que essa informação é pública.
Com informações de Portas
