Se você aluga um imóvel e quer dividir as despesas repassando ele todo ou um quarto para outra pessoa, precisa entender uma coisa antes de qualquer acordo: a sublocação de imóvel é permitida no Brasil, mas só funciona com autorização prévia e por escrito do proprietário. Na prática, sublocar significa que você, como inquilino, cede o uso do imóvel alugado para um terceiro mediante pagamento. Você passa a ser chamado de sublocador e a outra pessoa, de sublocatário. Isso pode acontecer de forma total, quando você repassa o imóvel inteiro, ou parcial, quando cede apenas um quarto ou uma sala. Por que isso importa agora para quem aluga ou é proprietário Se você está pensando em sublocar sem avisar o dono do imóvel, o risco é concreto: ação de despejo. E a consequência não recai só sobre você. Segundo a advogada Fernanda Henneberg, sócia da área imobiliária do Henneberg Ferreira Marques Advogados, a sublocação não autorizada faz com que o imóvel passe a ser ocupado por alguém que o locador não escolheu nem avaliou, o que autoriza o desfazimento da locação e a aplicação das penalidades contratuais. Em contrato não residencial, o problema é ainda maior. Perder a locação pode significar perder o ponto comercial. Veja também: Aluguel consignado: como funciona a modalidade que pode dispensar fiador e seguro fiança As regras que a Lei do Inquilinato estabelece A sublocação de imóvel está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e se subordina ao contrato principal de locação. Isso significa que prazo, destinação e valor do aluguel original precisam ser respeitados na sublocação. Regra O que a lei determina Autorização do proprietário (art. 13) Depende de consentimento prévio e por escrito do locador Aplicação das regras de locação (art. 14) As disposições sobre locações valem também para sublocações Fim do contrato (art. 15) Se a locação principal termina, a sublocação acaba junto, com direito de indenização do sublocatário contra o sublocador Cobrança em atraso (art. 16) O sublocatário pode ter de pagar diretamente ao proprietário o que deve ao locatário, se houver cobrança judicial Valor máximo (art. 21) O aluguel da sublocação não pode superar o da locação original Direito de preferência (art. 30) Se o imóvel estiver sublocado integralmente, a preferência na venda é primeiro do sublocatário Segundo Fernanda Henneberg, quando a locação se extingue, o contrato de sublocação também termina. Ela reforça que a destinação não pode ser alterada, ou seja, um imóvel alugado para fins residenciais não pode ser sublocado para uso comercial, e que o valor cobrado do sublocatário não pode ultrapassar o do contrato original. Um exemplo prático deixa isso claro. Se o contrato de locação prevê aluguel de R$ 2 mil e você subloca por R$ 1 mil, o sublocatário paga R$ 1 mil a você e você continua devendo os R$ 2 mil ao proprietário. O teto que você poderia cobrar nesse caso seria de R$ 2 mil, nunca mais. O silêncio do proprietário não vale como autorização Aqui está um ponto que gera muita confusão. Depois de ser notificado pelo inquilino, o proprietário tem 30 dias para manifestar formalmente sua oposição à sublocação. Muita gente interpreta que, passado esse prazo sem resposta, está liberado. Não está. Segundo a advogada, esse prazo não converte o silêncio em autorização, e o consentimento do locador não se presume pela simples demora em se manifestar. Ela acrescenta que o proprietário pode recusar a sublocação sem precisar justificar a recusa. O contrato de aluguel também pode proibir a prática de forma expressa ou impor condições, como permitir a sublocação apenas para determinada pessoa, por prazo certo ou mediante reforço da garantia. Quem perde o quê quando a sublocação é irregular Se a sublocação acontece sem autorização e a coisa vai para o judiciário, cada parte sai com um prejuízo diferente: Proprietário: fica com o imóvel ocupado por alguém que não conhece, não escolheu e não avaliou Locatário (sublocador): enfrenta penalidades contratuais, pode ser despejado e, em locação não residencial, perde o ponto comercial Sublocatário: precisa desocupar o imóvel e só resta tentar indenização judicial contra quem sublocou irregularmente Vale notar também que, mesmo em uma sublocação regular, não existe relação contratual direta entre proprietário e sublocatário. A exceção apontada pela advogada é a responsabilidade subsidiária: o sublocatário responde perante o locador pelo valor que deve ao sublocador quando este é demandado, além dos aluguéis que vencerem durante o processo. O que colocar no contrato de sublocação Se você já tem a autorização por escrito do proprietário, o contrato precisa ser detalhado para evitar conflitos depois. Os itens essenciais, segundo a especialista: Identificação completa do sublocador e do sublocatário Descrição precisa do imóvel ou da área sublocada Referência ao contrato de locação principal, com cláusula reconhecendo que a sublocação se extingue junto com ele Finalidade da sublocação Prazo, que não pode ultrapassar o da locação principal Valor do aluguel, sempre igual ou inferior ao da locação, e forma de pagamento Responsabilidade pelo IPTU, encargos e contas de consumo Garantia eventualmente exigida, lembrando que não se pode exigir mais de uma modalidade Hipóteses de rescisão e penalidades aplicáveis Se você está avaliando uma sublocação de imóvel ou quer entender melhor outras regras de locação, vale acompanhar as próximas análises no Portal de Notícias Web Imóveis, com atualizações sobre contratos, legislação e mercado de aluguel. FAQ – Perguntas Frequentes P: A sublocação de imóvel é legal no Brasil? R: Sim, desde que haja consentimento prévio e por escrito do proprietário, conforme o artigo 13 da Lei do Inquilinato. Sem essa autorização, a prática configura infração contratual. P: O silêncio do proprietário autoriza a sublocação? R: Não. O proprietário tem 30 dias para manifestar oposição após ser notificado, mas a ausência de resposta não é interpretada como consentimento. O aval precisa ser expresso e por escrito. P: Posso cobrar mais do sublocatário do que pago de aluguel? R: Não. O artigo 21 da Lei do Inquilinato determina que o valor da sublocação não pode ser superior ao aluguel previsto … Continue lendo Sublocação de imóvel: o que a lei permite e o que pode gerar despejo